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Logement

tout endroit où une ou plusieurs personnes peuvent s'abriter
Logements sociaux situés dans le XIIIème arrondissement de Paris.

Un logement est un lieu d'habitation. C'est un local, un appartement ou une maison et plus généralement tout endroit où une ou plusieurs personnes peuvent s'abriter, en particulier pour se détendre, dormir, manger et vivre en privé. C'est un endroit pour s'abriter (héberger) le jour et la nuit.

Selon l'Insee, il y avait au 1er janvier 2016, environ 35,4 millions de logements en France métropolitaine et dans les Dom-Tom (hors Mayotte). Les résidences principales correspondent à 82,4% des logements. Les résidences secondaires et les logements occasionnels représentent 9,4% du parc, et les logements vacants 8,3%.

Le nombre total de logements est constitué du nombre de résidences principales et des logements inoccupés.

Les logements inoccupés sont divisés en trois groupes : les logements vacants, les résidences secondaires et les logements occasionnels.

Selon l'INSEE, le logement vacant est un appartement ou une maison inoccupée, en vente ou en location, en attente d’occupation pour de multiples raisons (vétuste, en cours de succession …). Un logement occasionnel est une maison ou un appartement « utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles » comme un pied-à-terre[1]. La résidence secondaire est un logement habité lors de week-end, de vacances, de loisirs.

Sommaire

Dimension socialeModifier

Le logement intègre une dimension sociale forte ; c'est pour l'être humain un besoin vital. Un Homme et une famille ont besoin d'un toit, d'un logement pour se construire et participer à la vie collective. Certaines sociétés humaines ont ainsi considéré qu'il constituait un droit naturel. Ainsi, dans certains pays communistes, le logement était gratuit, fourni par l'État et garanti. Par ailleurs, en France, un droit au logement opposable est institué depuis le 1er janvier 2008.

Une adresse concourt à la représentation que l'on se fait d'une personne. Certaines institutions ou entreprises offrent un logement de fonction à leurs employés.

Dimension affectiveModifier

Économie et sociologieModifier

Depuis le XXe siècle, le logement est devenu une catégorie statistique et économique. Il est source de dépense et de revenu.

On distingue plusieurs types d'occupation : location payante ou à titre gratuit, légale ou illégale, ou propriété.

Macro-économieModifier

Le logement constitue un enjeu économique majeur et dépend de l'influence de nombreuses variables macro-économiques (taux d'intérêt, coûts de construction, préférences des ménages, niveau d'imposition...). Le marché du logement s'apparente à un modèle bicéphale de type stock-flux, comportant d'un côté le marché locatif et de l'autre le marché de l'investissement immobilier. Dans leur article Markets and Housing Finance[2] (2008), Veronica Cacdac Warnock et Francis E. Warnock affirment que les pays qui ont une législation qui facilite les relations entre l'offre et la demande de crédit ainsi qu'un environnement macro-économique stable, ont tendance à avoir un système de financement du marché immobilier plus performant.

La propriété immobilière représente un réel atout ; ainsi, chez ménages propriétaires, l'amélioration du prix du logement accroît considérablement la capacité à souscrire des crédits à la consommation et plus généralement, le pouvoir d'achat. L'effet richesse lié au stock de logements est nettement plus important que celui lié au patrimoine financier.

Il existe différents types de déterminants à l'origine des cycles de prix du logement. Ils sont reliés à des indicateurs macro-économiques, à la démographie et aux variables financières. Ainsi, le crédit et les taux d'intérêt de court terme ont une influence significative sur la probabilité de voir apparaître des phénomènes d'expansion et de récession. La pluralité des indicateurs peut avoir des conséquences assez importantes sur la prise des décisions des différents acteurs.

Micro-économieModifier

Le logement était en France au début des années 2000 devenu le premier poste de consommation et d'endettement des Français (27 % de la consommation)[réf. nécessaire]. Aux frais directs de location ou achat s'ajoutent les frais d'assurance, de notaire et le coût de remboursement des emprunts. Une partie de ces frais sont généralement à renouveler quand une personne ou une famille doit déménager et investir dans un nouveau logement dans un contexte localement chronique de pénurie de logements de dimension suffisante ou à loyer modéré. La colocation, la copropriété sont des moyens de diminuer une partie de ces coûts.

Les « locations vacances » sont une alternative à l'hôtel ou au camping ou à l'achat d'une résidence secondaire.

Définition juridique du logementModifier

En FranceModifier

En France, le logement est un bien juridique. Il constitue également une catégorie administrative et est à ce titre soumis à des normes (de construction, superficie, équipements, occupation). Cela relève du droit de l'urbanisme et de l'immobilier.

Une construction doit répondre à des critères légaux pour être considérée comme habitable. Il faut pour cela se rapporter à différents textes, dont en particulier les articles R. 111-1 à R. 111-17 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)[3] pour les logements neufs, ainsi qu'au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent[4] pour l'ensemble des logements (neufs ou anciens).

Selon l'article R111-1-1 du CCH, « un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ».

Pour être considéré comme un logement, un appartement doit répondre à un certain nombre de règles dont voici les principales :

  • Pour l'ensemble des logements, neufs ou existants, le décret de 2002[4] fixe les conditions suivantes :
    • Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3[5]. La surface habitable et le volume habitable sont définis par le Code de la construction et de l'habitation[6].
    • Les pièces principales[7] doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre[8].
  • Pour les logements neufs, les règles sont fixées par le Code de la Construction et de l'Habitation :
    • La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant pour les quatre premiers habitants[9].
    • Le logement doit être pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable et d’une installation d’évacuation des eaux usées[10].
    • Il doit comporter au moins une pièce spéciale pour la toilette, comportant une douche ou une baignoire et un lavabo[10].
    • Il doit être pourvu d’un W.C. intérieur au logement et ne communiquant pas directement avec les cuisines et les salles de séjour. Il est possible d’avoir des toilettes extérieures sous certaines conditions[10].
    • Il doit comporter un évier muni d’un écoulement d’eau et un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson[10].

D’autres règles précises et des dérogations existent pour lesquelles il faut se référer aux textes réglementaires, règlement sanitaire départemental fournis par la préfecture du département et le code de la santé publique.

Politique du logementModifier

 
Le droit au logement.

Le logement est un enjeu politique dans la mesure où le pouvoir politique légifère, taxe et subventionne tant pour la construction neuve que pour la réhabilitation. La plupart des pays disposent d'un ministère, d'un secrétariat d'État ou de grandes institutions dédiées au logement, chargé de décliner une « politique publique du logement », incluant souvent une politique de logement social pour les plus démunis, le plus souvent réduite à sa plus simple expression. En France, après Sylvia Pinel qui était depuis le 2 avril 2014 ministre de l'Égalité des territoires et du Logement[11], c'est Richard Ferrand, puis Jacques Mézard qui deviennent ministre de la cohésion des territoires, comprenant le logement.

En FranceModifier

L'évolution des politiques du logement est ancienne, elle s'est intensifiée à partir de 1950. (Jean-Claude Driant[12] et Annette Ciattoni, Stéphane Beucher, Magali Reghezza[13])

1850 – 1953Modifier

Les débuts des politiques de logement s’inscrivent dans un contexte de croissance démographique dans les centres urbains. Cette pression démographique engendre des mauvaises conditions de vie, d’hygiène favorisant le développement des maladies. La politique de logement débute en France par la loi du 13 avril 1850, elle interdit l’insalubrité et crée des comités d’hygiène consultatifs auprès des communes.

Les habitations bon marché (HBM) apparaissent à la suite de la loi Siegfried du 30 novembre 1894 : c’est la mise sur le marché de logements sociaux possédant une exonération fiscale. L’après-Première-Guerre Mondiale renforcent l’intervention publique qui bloque dans un premier temps les loyers. Les années 1920 marquent le développement massif des organismes publics d’HBM. La construction d’HBM répond à la loi Loucheur de 1928, qui prévoit la construction de 260 000 logements en cinq ans.

La situation de pénurie de logement s’aggrave après la Seconde Guerre Mondiale. La loi du 21 juillet 1950 est un tournent pour le logement social en France. L’État créé les habitations à loyer modéré (HLM) en remplacement des HBM. Cette intervention publique s’accompagne d’aides importantes pour l’accès à la propriété. Malgré tout, le problème des mal-logés persistent en France.

Plan courant, 1953 Modifier

Le ministre de la Construction, Courant met en place un politique de logement, décomposée en trois objectifs.

Le premier objectif est de combler le déficit quantitatif de logement, pour satisfaire l’ensemble de la population. Il y a la construction de nouveaux HLM, et un effort est fait sur l’entretien durable des ensembles. Le second objectif est de développer les efforts en direction des plus pauvres, des émigrés. Le troisième objectif est le soutien des entreprises dans les secteurs du bâtiment, de la construction. Ces enjeux ont pour objectif le soutien à la production de logement neufs, notamment dans les Zones à urbaniser en priorité (ZUP).

À partir de 1970, les constats soulignent la nécessité de l’intervention publique : il y a toujours une pénurie ;  de plus, la qualité et la vétusté des premiers logements sont remis en cause.

La loi du 3 janvier 1977, le programme « Habitat et vie sociale » Modifier

La loi du 3 janvier 1977 favorise un politique d’accompagnement de la consommation du logement et du marché. « Habitat et vie sociale » permet d’améliorer l’habitat et de favoriser la réalisation des équipements collectifs dans quelques grands ensembles. L’objectif de la loi est la satisfaction des besoins quantitatifs et l’aide aux ménages à accéder un logement correspondant aux caractéristiques sociales et familiales.

La décentralisation Modifier

Peu à peu, la politique de la ville, notamment celle du logement, est décentralisée. La politique porte sur les accords entre l’État et les collectivités territoriales. Les enjeux des réalités constatées passent à une échelle locale. Le niveau de l’agglomération est désormais l’instance légitime pour prendre les objectifs territoriaux des politiques de logement, cela passe par des programmes locaux de l’habitat (PLH).

Trois objectifs principaux des politiques nationales et locales Modifier

La première orientation a pour objectif de contourner les difficultés d’accès au logement pour les personnes défavorisées. L’échec de la loi de 1977 amène à mettre en place des mesures : augmenter l’offre de logements abordables, définir les catégories de demandeurs pour l’attribution d’un logement social, éviter les expulsions, le développement d’association spécialisées pour l’accompagnement des ménages.

La deuxième orientation a pour objectif de lutter contre l’habitat « indigne ». Les immeubles construits dans les années 1960-1970, souvent en copropriété, sont dégradés, mal-entretenus, inconfortables, voire insalubres. Ainsi, de nouvelles politiques sont mises en place en renforçant les contraintes aux propriétaires des immeubles.  La loi Solidarité et renouvellement urbains crée le statut juridique de « logement décent ». Mais les actions proposées par cette loi se heurtent au caractère privé de la propriété, ainsi les mesures revêtent un caractère incitatif.

La troisième orientation favorise l’accompagnement des ménages pour accéder au parcours résidentiel : amélioration de la solvabilité, de nouvelles offres pour des besoins spécifiques (famille, étudiante, personne âgée …)

1990 à nos joursModifier

Les enjeux des politiques du logement portent l’accent sur les grands ensembles construits au cours des années 1960 et 1970. Une vague de réinvestissement et de rénovation prend forme afin d’améliorer les immeubles, le niveau de confort, la performance énergétique. On parle de travaux de réhabilitation des HLM. Ce renouvellement s’effectue avec un outil, la prime à l’amélioration es logements à usage locatif et à occupation sociale (PALULOS). Cette restructuration passe par des rénovations mais aussi par la démolition d’immeubles. Ces opérations ont pour but l’attractivité résidentielle de ces quartiers devenus repoussants. Ainsi, en 2003 est créée l’Agence nationale de la rénovation urbaine (ANRU).

Enfin, les politiques du logement portent désormais une attention particulière pour la mixité sociale. Les politiques de logements doivent contribuer à une répartition plus homogène des ménages modestes. Ainsi, la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 lutte en faveur de la mixité sociale. La loi impose aux communes d’atteindre un taux minimum de 20 % de logements sociaux dans chaque commune de plus de 200 000, puis 50 000 habitants. La loi « Duflot » du 19 janvier 2013 révise le taux à 25 %. Néanmoins, cette loi ne résorbe pas les situations inégalitaires.

Droit au logementModifier

Plusieurs législations fondamentales mentionnent ou garantissent un droit au logement, c'est-à-dire le droit pour toute personne d'avoir un toit.

Article détaillé : Droit au logement.

De nombreuses ONG humanitaires (dont la Croix-Rouge, Emmaüs, Secours populaire, Secours catholique, etc. en France) travaillent avec des centres d'hébergement d'urgence pour aider les sans-logis, qui dans certains pays s'entassent dans des bidonvilles.

Au Québec, la Régie du logement est responsable de l'application des lois relatives au logement.

FinancementModifier

Le logement a également a une fonction patrimoniale puisqu'il peut se transmettre de génération en génération pour les personnes qui sont propriétaires. L’accès à la propriété constitue un élément symbolique pour l’individu, elle traduit la stabilité d’un foyer, permettant de s’impliquer dans la vie quotidienne. Cette accession au logement est soutenue par des aides importantes en France,  notamment en direction des logements neufs.

En 2009, le pourcentage de propriétaire en France s’élève à 57%, ce taux est inférieur à la moyenne européenne. Cependant, l’Hexagone est largement doté en logements locatifs, particulièrement sociaux.

« En France, la doctrine traditionnelle qui sous-tend la politique du logement est celle du libre choix du statut d’occupation.»[14] Pourtant, dans la réalité les politiques favorisent l’accession à la propriété. L’accès à la propriété d’un logement social touche les ménages de la classe moyenne et pauvre. L’intervention publique pour l’accès au logement doit permettre aux ménages de la classe moyenne d’accéder aux crédits et de pouvoir être solvable.

Le crédit Foncier et les sociétés de crédit immobilier distribuent des Prêts à l’accession à la propriété (PAP), jusque dans les années 1980. En 1993, le Fond de garantie de l’accession sociale supervise et protège les établissements de crédits, afin que ces derniers ouvrent leurs offres de crédits au plus pauvres. Mais, ces organismes font face à la hausse des prix du logement.

Les mesures pour aider à l’accès aux logements se diversifient : aides fiscales, aides aux remboursements primes, démembrement de propriété avec un organisme social, accès à des prêts à taux zéro, allocation logement, crédit d’impôt, achat progressif.

EnvironnementModifier

Le logement, l'urbanisation et la périurbanisation qui se développent conjointement ont une forte empreinte écologique et sont source d'une consommation énergétique croissante.

Les habitants des pays riches tendent à rechercher un confort plus élevé dans leur logement. De ce fait (mais aussi dans certains pays à cause du vieillissement ou d'une diminution de la population), ils vivent moins nombreux dans des surfaces plus grandes. De plus, ils possèdent parfois plusieurs logements, ce qui tend à renforcer l'impact du logement et l'urbanisation sur l'environnement. Des approches telles que la ville durable, la ville renouvelée sur elle-même ou la HQE, les écoquartiers, etc. visent à tempérer ces impacts.

Logements sociaux et environnement[15]Modifier

Les logements sociaux sont au cœur des préoccupations environnementales et écologiques, la plupart des immeubles datent d'avant 1990. Leur rendement écologique est faible lorsqu’on observe les matériaux utilisés, les modes de chauffage et la conception de l'immeuble en lui-même. Les logements construits après 1960 font l'objet d'un entretien permanent depuis 1977.

L'habitat contribue à 44 % de la consommation d'énergie en France ainsi qu’au réchauffement climatique par la production d'effet de serre pour 25 %. Le Ministère de l'équipement du logement et des transports (MELT) tente des réalisations expérimentales en lançant un appel de projets auprès des bailleurs sociaux. Ces expérimentations engagent des actions sur le confort acoustique, la gestion des déchets, le recyclage des matériaux de construction, la réutilisation de l'eau de pluie. D'autres propositions ont pour but de prolonger l'initiative des habitats dits « haute qualité environnementale » (HQE). Cette approche en HQE est une nouvelle démarche pour les logements sociaux : on parle désormais de construire en qualité. Le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) créé en 1998 au MELT établit une relation entre HQE et construction/renouvellement urbain. Le principe est de réhabiliter les logements existants dans le programme de renouvellement urbain et environnement. Bien que la HQE soit principalement basée sur la construction de neuf, elle s'étend sur la réhabilitation de logements existants. Ce programme de renouvellement urbain et environnemental est créé en 2000. La hausse des conditions de vie passe par une durabilité sociale en termes de qualité (eau, air, acoustique, visuel, thermique…).

Pénurie de logements[16]Modifier

La France n’est plus touchée par une pénurie de logements, on comptait en 2004 513 logements pour 1000 habitants soit le taux le plus fort d’Europe, par exemple l’Allemagne possède un ratio de 477 pour 1000, la Suède 486 pour 1000 et 456 au Danemark . En 2009, 448.000 logements sont créés en France contre 159.000 en Allemagne et 147.00 au Royaume-Unis. On remarque qu’entre 1997 et 2010, une partie des pays a connu une très forte hausse du coût du logement (plus du double pour l’Irlande, le Royaume-Uni et Espagne) d’autres n’ont pas été affectés comme la Suisse et l’Allemagne. On note une hausse de 6,5% en France. L’accès aux crédits immobiliers permets néanmoins d’avoir un accès plus facile aux logements. 

Bien qu’il n’y a plus de pénurie de logements en France, on continue de construire des logements car le mal-logement est toujours présent, 133.000 personnes sont sans-domicile et 177.000 logent dans des hôtels ou sont hébergés sans avoir les moyens d’accéder à des logements autonomes. L’État peut avoir un rôle important notamment dans l’aide à l’accès des crédits et dans la construction de logements sociaux.

Notes et référencesModifier

  1. « Logement Occasionnel », sur insee.fr, (consulté le 21 novembre 2017)
  2. Veronica Cacdac Warnock et Francis E. Warnock, « Markets and housing finance », Journal of Housing Economics, vol. 17, no 3,‎ , p. 239–251 (DOI 10.1016/j.jhe.2008.03.001, lire en ligne)
  3. Articles R. 111-1 à R. 111-17 du CCH, sur le site legifrance.com.
  4. a et b Décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent sur Légifrance
  5. Article 4 du décret
  6. Article R. 111-2 du CCH, alinéas 2 et 3
  7. La notion de "pièce principale" est définie par le troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation.
  8. Article 2 du décret
  9. Article R. 111-2 du CCH
  10. a, b, c et d Article R. 111-3 du CCH
  11. | Portail du Gouvernement
  12. Jean-Claude Driant, Les politiques du logement, La documentation française, , 200 p.
  13. Annette Ciattoni, Stéphane Beucher, Magali Reghezza,, La géographie : Pourquoi ? Comment ? – Objets et démarches de la géographie d’aujourd’hui, Hatier, , 288 p. (ISBN 9782218947520)
  14. Bernard Vorms, « Les politiques d'aide à l'accession à la propriété à l'épreuve de la crise », Cairn.info,‎ (lire en ligne)
  15. La question du logement social, De Boeck, (ISBN 9782804151447, OCLC 803301695, lire en ligne)
  16. « Doit-on et peut-on produire davantage de logements ? », sur cairn.infos, (consulté le 5 décembre 2017)

Voir aussiModifier