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Dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, du nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement, est une disposition du code général des impôts français introduite par la loi de finances 2015[1] qui offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif si l'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.

L'objectif de cette disposition est d'inciter à l'investissement des contribuables dans l'immobilier neuf ou en état futur d'achèvement, ou bien à modifier la destination d'un local pour en faire un logement[2].

Sommaire

Les enjeux du dispositif PinelModifier

Introduit par l'article 5 de la loi du 29.12.14[3] du code général des impôts (CGI, article 199 novovicies[4]), ce dispositif d'investissement locatif répond à quatre enjeux définis par le gouvernement :

  • soutenir l'investissement dans l'immobilier locatif,
  • soutenir la construction de logements dans des zones dites "tendues" (c'est-à-dire où la demande excède l'offre),
  • proposer une offre de logements intermédiaires pour les ménages n'ayant pas accès au logement social et qui rencontrent des difficultés à trouver des logements sur le marché libre,
  • offrir une possibilité d'investir clef en main pour les ménages fortement fiscalisés qui n'ont ni le temps ni les connaissances pour investir dans l'ancien.

Les conditions d'éligibilité au dispositif PinelModifier

Loi Pinel et ancien réhabilitéModifier

La loi Pinel concerne également l’ancien réhabilité quand le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, détaillées à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les travaux de réhabilitation doivent permettre au logement de se conformer aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique rénovation" ou du label Bâtiment Basse Consommation. La classification d’un bien Pinel ancien est faite à partir d’un état descriptif établi par un technicien indépendant (architecte, diagnostiqueur agréé, ingénieur conseil, géomètre). L’état descriptif est réalisé à partir d'un document de l'administration fiscale.

Performances énergétiquesModifier

Les logements doivent respecter la réglementation thermique RT 2012 ou avoir obtenu le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) et ainsi respecter un niveau de performance énergétique.

Zones géographiquesModifier

En complément des performances énergétiques, les logements doivent être situés dans des zones où la demande locative est supérieure à l'offre (zones dites tendues). La carte des zones a été révisée dans le cadre de la relance de la construction de logement le 6 août 2014 (applicable le 1er octobre 2014).

Les zones éligibles[5] sont :

  • la zone A : Agglomération de Paris, côte d'azur, agglomération de Genève (côté français) ainsi que des villes où les prix des logements sont élevés (Lille, Lyon, Montpellier, Marseille...)
  • la zone A Bis : Paris et la petite couronne
  • la zone B1 : Départements d'outre-mer, autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand...)
  • la zone B2 : Grande couronne Parisienne, villes-centres de certaines agglomérations, communes en Corses. Pour être éligibles à la zone B2, les communes doivent disposer d'un agrément délivré par la préfecture de région
  • la zone C : les autres communes du territoire qui ne sont pas situées en zones A, Abis, B1 ou B2. Les biens situés dans ces communes n'ouvrent pas droit au dispositif Pinel

Plafond 2018[6] de ressources des locatairesModifier

Les propriétaires qui souhaitent bénéficier des avantages du dispositif Pinel doivent veiller au niveau de ressources des locataires qui ne doit pas être supérieur à un certain plafond. Ce dernier varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier. Il s'agit du montant des revenus nets imposables pour une année pour un foyer fiscal.

Composition du foyer Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
1 Personne 36 993  36 993  30 151  27 136 
Couple 55 287  55 287  40 265  36 238 
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 66 460  72 476  48 422  43 580 
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 79 606  86 531  58 456  52 611 
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 94 240  102 905  68 766  61 890 
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 106 049  115 851  77 499  69 745 
Personne à charge supplémentaire +11 816 € +12 908 € +8 646 € +7 780 €

Plafond de loyersModifier

Les loyers appliqués doivent respecter le plafond déterminé chaque année. Ce dernier varie en fonction de la zone géographique.

Barème de base (/m²) Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Année 2015[7] 16,82  12,49  10,06  8,74 
Année 2016[8] 16,83 € 12,50 € 10,07 € 8,75 €
Année 2017[9] 16,83 € 12,50 € 10,07 € 8,75 €
Année 2018[10] 16,96 € 12,59 € 10,15 € 8,82 €

Un coefficient multiplicateur doit être appliqué au barème de base, il est égal à 0,7 + 19/s ou s est la surface utile du logement (surface utile = surface habitable + 50 % des annexes).

Le Ministère de la Cohésion des Territoires propose un simulateur en ligne tout comme la plupart des médias spécialisés en immobilier neuf.

Les surfaces annexesModifier

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes. La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.[11]

C’est le total de cette surface habitable augmenté des annexes que vous indiquerez dans l’imprimé d’engagement de location à joindre à votre déclaration fiscale.

Les avantages fiscaux du dispositif PinelModifier

Les particuliers qui investissent dans un logement en état futur d'achèvement (VEFA) ou neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 peuvent profiter d'une réduction de leur impôt sur le revenu répartie sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans, respectivement la réduction s'élève à un montant de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat du logement. Pour un investissement en Outre-Mer, la réduction d'impôt peut aller jusqu'à 32 %.

Deux limites s'appliquent :

  • le montant de l'investissement total ne doit pas dépasser 300 000  par an (sur 1 ou 2 biens maximum)
  • le plafond au m² est de 5 500 

La loi Pinel entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000  par an.

La loi Pinel introduit également la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants si ces derniers ne font pas partie du foyer fiscal des investisseurs.

Loi Pinel et logement OutremerModifier

La réduction d’impôt dans le cadre de la Loi Pinel pour un logement Outremer est de :

  • 23 % pour les investisseurs qui s'engagent à louer l'appartement sur 6 ans.
  • 29 % pour les investisseurs  qui s'engagent à louer l'appartement sur 9 ans.
  • 32 % pour les investisseurs  qui s'engagent à louer l'appartement sur 12 ans.

Souscription de titres de SCPIModifier

Les contribuables qui font l'acquisition de parts de SCPI peuvent également bénéficier du dispositif Pinel dans la mesure où 95 % de la souscription est investie dans des logements éligibles et loués dans les conditions de ce dernier. La réduction d'impôt dont ils bénéficient porte sur 100 % du montant de la souscription, elle est égale à 12 %, 18 % ou 21 % dans la limite de 300 000 .

Les investisseurs peuvent à la fois souscrire des parts de SCPI et faire l'acquisition de 2 logements maximum, la base de calcul de la réduction est alors plafonnée à 300 000  par an.

Notes et référencesModifier

Articles connexesModifier

Liens externesModifier