Ouvrir le menu principal

Indemnité d'éviction dans le bail commercial

Article principal : Bail commercial (droit français).

Le bail commercial visé en cette étude concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, suivant décret d'application du 3 novembre 2014, répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI)[1].

Droit des baux commerciaux
Description de l'image Indemnité d'éviction dans le bail commercial (droit français) .pdf.
Présentation
Branche Droit commercial
Adoption et entrée en vigueur
Version en vigueur 18 juin 2014

En droit des baux commerciaux, l'indemnité d'éviction constitue la pierre angulaire de l'édifice, elle garantit au locataire son droit à renouvellement et, à cet effet, elle doit être égale au préjudice causé par le refus de renouvellement du bail par le bailleur. Cette indemnité répare un préjudice, celui du défaut de renouvellement, l'appréciation du quantum relève du pouvoir souverain du juge du fond qui doit détailler les éléments constitutifs dudit préjudice sans les forfaitiser.

Le locataire est en droit de rester dans les lieux[note 1] jusqu'au règlement de l'indemnité, mais peut décider de quitter les locaux avant le règlement de celle-ci[Jurisprudences 1].

Nul n'ignore que le principe de la réparation intégrale du préjudice induit que tout le préjudice doit être réparé, et Il est constant que, même si une entreprise est en déficit, le fonds de commerce garde une valeur marchande, et cette valeur doit être appréciée en fonction de la valeur du droit au bail ; l'adverbe « notamment[2]'[3] » figurant dans le texte, montre que cette liste n'est pas limitative[4].

La Cour de cassation décide[Jurisprudences 2] :

« qu'une fois le dommage déterminé dans sa nature et dans son étendue, il importe uniquement d'assurer à la victime une indemnisation intégrale par le versement de l'équivalent monétaire dudit dommage au jour de sa réparation »

Selon qu'il s'agit de réparer un préjudice résultant d'un remplacement ou d'un déplacement du fonds, la fixation de cette indemnité se fera, soit par le calcul de la moyenne sur 3 années des chiffres d'affaires ou des bénéfices (avec application d'un taux ou pourcentage sur les valeurs médianes), soit par la technique dite du «différentiel ou de l'économie de loyers».

D'autres principes s'appliqueront :

  1. retenir la plus élevée des valeurs selon qu'il s'agit de la perte ou du transfert du fonds ; à titre d'exemples : le preneur ne peut prétendre qu'à une indemnité de remplacement pour perte du fonds, assise sur la valeur du droit au bail[note 2], dès lors que cette dernière apparait supérieure à la valeur marchande du fonds déterminé suivant les usages de la profession[Jurisprudences 3] ;
  2. ne pas pratiquer une moyenne entre les deux méthodes expertales puisqu'elles ne visent pas la même finalité, pour la seconde, il s'agit de déterminer les avantages locatifs, pour la 1re, l'activité commerciale ;
  3. la perte de l'indemnité est totale ; elle ne peut être partielle ;
  4. l'indemnité d'éviction ne doit concerner que l'activité exploitée et ce en fonction de la destination prévue par le contrat[Jurisprudences 4] ;
  5. l'indemnité d'éviction n'est due que s'il existe un fonds exploité et un local ; ce qui exclut les hypothèses de sous-location partielle, de constructions sur terrain nu avec clause de nivellement ;
  6. enfin, l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire selon le principe suivant : Nemo[5] ex alterius facto praegravari debet[note 3] ; il va s'agir le plus souvent de la date de la décision judiciaire[Jurisprudences 5].

Sommaire

ActeursModifier

Débiteur de l'indemnitéModifier

En principe, c'est le propriétaire qui doit procéder au règlement de cette indemnité.

Vente de l'immeuble louéModifier

En cas de vente de l'immeuble, le caractère personnel de cette dette maintient la charge sur le vendeur, sauf clause claire et précise de transfert dans l'acte de vente[note 4], eu égard à la maxime juridique interpretatio cessat in claris.

Relativement à ladite clause, sa rédaction doit certes être précise, mais il faut aussi tenir compte de l'article 1271, 2° du Code civil, qui précise que la novation s'opère « Lorsqu'un nouveau débiteur est substitué à l'ancien qui est déchargé par le créancier ; », il convient donc d'obtenir au préalable l'accord du créancier, qui est le locataire.

D'autres questions se posent[Jurisprudences 6], et notamment celle relative à la nullité de la vente ou à l'insolvabilité de l'acquéreur[note 5].

Créancier de l'indemnitéModifier

En principe, c'est le locataire qui doit recevoir le règlement de cette indemnité.

MéthodesModifier

La méthode classique est celle de la moyenne des chiffres d'affaires ou bénéfices mais d'autres méthodes peuvent être utilisées par les experts.

Méthode du ratioModifier

Cette méthode est expertale et n’est pas retenue par la jurisprudence ; elle consiste à établir un ratio entre les indemnités pour créer un lien qui n’existe pas mais qui peut servir de méthode analogique…ainsi, il peut exister un ratio de 5 ou +…c’est en quelque sorte une mesure.

Excédent Brut d’Exploitation (avec ou sans retraitement)Modifier

Retenir l’excédent brut d'exploitation comme méthode reviendrait à faire appel à des barèmes par professions publiés ; cette parution existante et cet EBE ne pourrait de même pas permettre de servir de référence alors que l’exploitant ne se rémunérerait pas !

La détermination par l’EBE permet une bonne méthode de recoupement. Certes, le fait de multiplier l’EBE par un coefficient ne changerait rien face à un résultat faible !

Cette méthode sera utilisée dans l’hypothèse d’une comptabilité dite « erratique » ou bien en l’absence d’usage professionnels[6]'[7].

Méthode comparative au m2Modifier

On cherche les références de vente de fonds de commerce, on divise le prix par les m2 et on obtient une valeur moyenne au m2 : puis, on multiplie cette valeur moyenne par les m2 pondérés du local analysé.

Méthode Michel MarxModifier

Selon Michel Marx, la décapitalisation est un calcul simple et cette opération mathématique doit être rigoureuse[8],[note 6]. Selon cette méthode, la décapitalisation représente la somme d’un loyer, non pas le loyer moyen du marché mais un loyer conceptuel[note 7], et d’un capital transformé en flux[9].

Méthode du différentiel ou économie de loyersModifier

La méthode dite du «différentiel de loyers» repose sur la différence entre la valeur locative du marché (loyer que le preneur serait tenu de payer à la suite du refus de renouvellement) et le loyer effectivement payé par le locataire évincé (qui était susceptible d'en bénéficier en cas de renouvellement ou de poursuite du bail).

La méthode dite «économie de loyer» vise à appliquer le calcul suivant : D = (VLM - L) x ce

On calcule la valeur du droit au bail, correspondant à la différence pouvant exister entre la valeur locative du marché et le loyer effectivement payé, multipliée par un coefficient d’emplacement, lequel varie dans le temps en fonction de l’évolution du marché[note 8].

Les experts proposent deux types de coefficients (financier de capitalisation de 7,09 pour M. Marx ; basé sur la durée du bail et le coût de l’argent)…mais la Cour précise que ce critère n’est plus dans les usages[10].

Tableau des coefficients de référenceModifier

Analyse de la situation Coefficient
atelier 2 à 3,5
boutiques en centre ville : situations mauvaises 4 à 5
boutiques en centre ville : situations très bonnes 6 à 7
boutiques en centre ville : situations exceptionnelles 7,7 à 8
boutiques en centre ville : situations très exceptionnelles 8,5 à 9,3
centre commercial 8 à 10

Valeur locative de marchéModifier

La valeur locative de marché n'est pas la valeur locative judiciaire définie à l'article L145-33 du code de commerce parce que l'article R145-7 du même code, impose de retenir les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans le voisinage des lieux loués, on peut relever quelques loyers issus du marché mais aussi et surtout, des loyers en renouvellement d'origine amiable ou judiciaire, très différents et quasiment toujours très inférieurs à la valeur locative de marché.

La valeur locative de marché n'est pas, non plus, le loyer en renouvellement négocié amiablement parce que le plus souvent celui-ci est calqué sur le loyer judiciaire qui pourrait être fixé.

La valeur locative de marché est le prix obtenu dans la plus parfaite liberté en dehors du code de commerce.

L’assiette de calcul doit prendre en compte les locaux dont le preneur est évincé, et la valeur locative à retenir est, non pas la valeur locative des locaux en cause, mais la valeur locative des locaux que la société locataire va devoir payer pour des locaux équivalents.

La détermination de la valeur du droit au bail suppose en toute hypothèse que soient identifiés trois paramètres :

  • la valeur locative de marché
  • le montant du loyer théorique de renouvellement, ce qui impose de vérifier si le loyer de renouvellement aurait été plafonné ou déplafonné
  • et le multiple qui va être appliqué à la différence annuelle

BureauxModifier

En matière de bureaux, il n’existe pas de différentiel à capitaliser ni de valeur du droit au bail. La jurisprudence dominante retient une absence de préjudice[11].

Détermination des indemnitésModifier

La méthode classique reste celle de la moyenne et du % : on retient la moyenne des CA TTC sur 3 années mais il s’agit bien évidemment des chiffres fiscaux.

Indemnité principaleModifier

Il est constant que, même si une entreprise est en déficit, le fonds de commerce garde une valeur marchande et cette valeur doit être appréciée en fonction de la valeur du droit au bail[Jurisprudences 7]'[note 9].

Exemples de détermination des valeurs :

Auto-école 60 % CA annuel moyen ; % réduit à 40 % si plus de 3 employés (il faut tenir compte de l’état d’entretien des véhicules)
Bar Bar : 45 à 90 %  CA TTC annuel moyen des 3 dernières années avec un pourcentage moyen de 75%.
Pizzeria 60 à 100 % CA annuel TTC[12]
Plats cuisinés, traiteurs 35 à 85 % TTC
Pharmacie Urbaine : 80 à 100 % CA annuel TTC

Rurale : 60 à 70 % CA annuel TTC ; suivant situation et rentabilité

Restaurant · Valorisation du fonds entre 80 % et 100 % du chiffre d’affaires annuel moyen TTC. Prise en compte des capacités bénéficiaires : multiple de 3 à 10 de l’excédent brut d’exploitation (on peut même distinguer entre les capacités propres au seul travail de l’exploitant et celles qui ressortent au fonds)

· 60 à 100 CA TTC ; tenir compte de la qualité des agencements et du matériel cf. Ferbos

Restaurant rapide · Moyenne entre deux méthodes : Moyenne du chiffre d’affaires TTC des trois dernières années : chiffre retenu sur 100 % ; Résultat moyen des trois dernières années : coefficient multiplicateur de 6 qui prend en compte le déplafonnement inévitable du loyer provoqué par la durée du bail si le renouvellement était intervenu

· 45 à 90 % CA TTC cf. Ferbos

· 50 à % TTC120

Vétérinaires 50 à 60 % du CA moyen annuel
Vins, boissons, produits alimentaires · Résultat d’exploitation moyen capitalisé à 12 % soit un coefficient de 8,3

· 0.35 % du CA moyen TTC

Indemnités accessoiresModifier

Le preneur peut faire état de toute ce qui est attaché à son activité à condition que le lien soit directement établi avec l'éviction ; à titre d'exemples :

  • le preneur n'étant pas obligé de quitter les locaux avant d'avoir perçu l'indemnité d'éviction, il en résulte que la perte financière liée au choix de l'autofinancement des travaux réalisés dans les nouveaux locaux ne peut donner lieu à réparation[Jurisprudences 8].

Frais de remploiModifier

Cette indemnité est destinée à couvrir les frais et droits de mutation à régler pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail de même valeur.

Ils sont évalués à 10% de la valeur du fonds par référence à l'indemnité principale et comprennent :

  • Les droits de mutation ;
  • Les frais de rédaction d'acte et formalités ;
  • les commissions d'intermédiaires et les honoraires juridiques.

Le texte précise « pour un fonds de même valeur », toutefois, le preneur n’est pas tenu de faire cette acquisition et peut employer autrement son capital[13]'[14].

Trouble commercialModifier

Ce poste ne correspond pas à des critères clairement définis car le mode d’appréciation le plus souvent retenu ne permet pas de compenser le préjudice subi par l’entreprise évincée pendant le laps de temps nécessaire à l’acquisition d’un autre fonds.

Le trouble commercial ne s’apprécie pas en fonction de la distance entre anciens et nouveaux locaux mais de la gêne apportée à l’exploitation par la recherche de nouveaux locaux et le déménagement des anciens. Il représente 25 % de la capacité d'autofinancement (bénéfice + dotations aux amortissements).

A titre d'exemples : pour un commerce de détail, il est d'usage d'estimer à trois mois le délai nécessaire à l'acheteur éventuel pour ses recherches et tractations, ainsi que pour permettre au vendeur de rendre le fonds disponible

Le cessionnaire d'un fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l'éviction[Jurisprudences 9].

Frais de réinstallationModifier

Le bailleur est tenu d'indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds[Jurisprudences 10]'[note 10].

En principe on applique un abattement de 10%, pour tenir compte de la différence entre une réinstallation à l’identique et un état neuf.

Frais d'agenceModifier

Les honoraires et commissions sont souvent décomptés forfaitairement sur une base de 2 à 10 %, à proportion inverse de l'indemnité principale[réf. souhaitée].

Indemnités de déménagementModifier

Les frais de déménagement pris en compte visent : démontage, transport….

Double loyerModifier

Cette indemnité doit tenir compte du fait que pendant la période de réinstallation communément admise d'un mois le locataire va devoir payer un double loyer, soit celui de l'ancien local et celui du nouveau loyer correspondant à la valeur réelle locative de marché de locaux de remplacement.

L'indemnité de double loyer a été fixée par l'expert en se fondant sur le montant annuel réactualisé des loyers en vigueur des deux baux[15].

Indemnités de licenciementModifier

L'indemnité de licenciement est prise en compte mais sur justificatifs.

Préjudice hypothétiqueModifier

Le preneur ne peut être indemnisé pour perte d'une indemnité d'éviction en raison du défaut d'exécution d'une promesse de bail ; il s’agit alors d’un préjudice hypothétique qui ne peut faire l’objet d’aucune indemnisation[Jurisprudences 11].

ProcéduresModifier

ExpertiseModifier

Le bailleur ne peut user d'une mesure d'instruction in futurum afin de déterminer au préalable le montant de l'indemnité d'éviction qu'il devrait envisager de verser dans le cadre de la délivrance d'un congé avec offre d'indemnité d'éviction ; toutefois, le congé étant délivré il peut saisir le juge des référés afin d'obtenir la désignation d'un expert.

A titre d'exemples :

  • aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du nouveau Code de procédure civile ; ainsi, les pourparlers engagés entre les parties n'ayant pas abouti et aucun juge du fond n'étant saisi de demandes concernant l'indemnité d'éviction offerte par la bailleresse et l'indemnité d'occupation due par la locataire qui se maintenait dans les lieux, la bailleresse disposait d'un motif légitime, au sens du texte susvisé, pour solliciter une expertise aux fins d'évaluation de ces indemnités[Jurisprudences 12] ;
  • l'existence d'un litige potentiel n'est pas une condition de recevabilité de la demande mais de son succès ; ainsi, le bailleur qui a exercé son droit d'option en vertu de l'article L145-57 du code de commerce, justifie d'un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile[Jurisprudences 13].

La demande judiciaire en désignation d'un expert pour la détermination du montant de l'indemnité d'éviction, doit contenir les demandes suivantes :

  • fixer la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, en cas de perte du fonds, ou la valeur équivalente en valeur de droit au bail, en cas de transfert du fonds
  • fixer les frais de déménagement, les frais de réinstallation, le trouble commercial et toute indemnité accessoire

Afin de respecter le principe de contradiction, l'expert nommé pour donner des éléments de calcul de l'indemnité d'éviction doit soumettre aux parties les investigations matérielles auxquelles il aurait procédé hors de leur présence, et ce avant de déposer son rapport définitif[Jurisprudences 14]'[16].

Régime fiscalModifier

L’indemnité n’est considérée comme une charge immédiatement déductible que lorsque l'objectif du propriétaire est de louer l'immeuble à des conditions plus avantageuses ou de s'y installer afin d'y exercer une activité génératrice de revenus différente de celle du locataire sortant.

Pour le preneur à bail, les règles d'imposition varient selon la nature du préjudice que cette indemnité est destinée à réparer. Étant précisé que lorsque le locataire est une société soumise à l'impôt des sociétés, l'indemnité d'éviction est comprise dans les résultats soumis au taux normal, qu'importe la nature du préjudice compensé par l'indemnité.

Paiement intégral et libération des lieuxModifier

Seul le paiement intégral de cette indemnité par le propriétaire à l'ancien preneur (ou le cessionnaire) permettra d'obtenir la libération des lieux. Sur cette question, l'article L145-29 du code de commerce prévoit deux hypothèses :

  1. celle de la remise directe de la somme au preneur[note 11],
  2. celle de la consignation auprès d'un séquestre.

La désignation du séquestre relève de l'autorité judiciaire soit par la décision qui fixe l'indemnité, soit par une ordonnance sur requête.

Enfin, les créanciers inscrits n'ont aucun droit sur cette indemnité[Jurisprudences 15]'[note 12]. Les honoraires du séquestre sont à la charge exclusive du bailleur, et les produits financiers bénéficient au seul preneur[Jurisprudences 16].

Répétition de l'indu (action en)Modifier

Une action en répétition de l'indu est exclue lorsque les sommes ont été versées en exécution d'une décision de justice devenue irrévocable ; cependant, l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; à titre d'exemples :

  • un arrêt irrévocable avait condamné le bailleur à payer diverses indemnités au preneur à la suite du non-renouvellement de son bail commercial, mais en raison de la non-réinstallation du preneur, le bailleur l'a assigné en répétition des indemnités de remploi, pour trouble commercial[note 13] et pour frais de déménagement[Jurisprudences 17].

Article principal et articles détaillésModifier

Notes et référencesModifier

NotesModifier

  1. Il s'agit du droit au maintien (renouvellement et non renouvellement du bail commercial)
  2. Afin de donner une base légale à sa décision, le juge du fond a l'obligation de rechercher si la valeur du droit au bail n'est pas supérieure à la valeur du fonds.
  3. "Personne ne doit être appauvri par le fait d'autrui"; en effet, le principe étant celui de la réparation intégrale du préjudice, il en résulte que tout le préjudice devra être réparé.
  4. Toutefois, l'acquéreur est seul détenteur du droit de repentir.
  5. Hypothèse d'une clause de transfert du paiement de l'indemnité dans l'acte de vente sur l'acquéreur.
  6. Cette technique est indispensable car les loyers purs sont insuffisants pour  connaitre le marché.
  7. En quelque sorte, ce que l’on désigne comme étant « la valeur locative ».
  8. Il s'agit d'un coefficient de situation déterminé par un barème établi en considération de la commercialité
  9. Revue des loyers 1992 N° 283 : «Une cour d'appel a légalement justifié sa décision de condamner le propriétaire à payer au locataire et au représentant des créanciers une indemnité d'éviction, en retenant que la valeur du droit au bail ne saurait dépendre des résultats de l'exploitation ni de la gestion»
  10. On ne peut, par principe, exclure toute indemnisation des frais de réinstallation au motif que, selon l'expert judiciaire, « il serait difficile de retenir des frais de réinstallation lors de la perte d'un fonds de commerce qui n'engendre, par définition, aucune réinstallation !
  11. Cette remise peut poser des difficultés eu égard au déroulement de la remise des clefs, de l'état des lieux de sortie, du paiement des impôts (dont le bailleur est solidaire).
  12. Ce droit n'est prévu que dans le cas de cession du fonds ou de résiliation.
  13. Il s'agit d'une indemnité accessoire attachée à l'hypothèse de déplacement du fonds.

RéférencesModifier

  1. « Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial | Legifrance », sur www.legifrance.gouv.fr (consulté le 17 avril 2019)
  2. « notamment — Wiktionnaire », sur fr.wiktionary.org (consulté le 9 juin 2019)
  3. « Dictionnaires d'autrefois: Public Version », sur artflsrv02.uchicago.edu (consulté le 9 juin 2019)
  4. Article L.145-14 Code de commerce : .............Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."
  5. « nemo - Dictionnaire Gaffiot français-latin - Page 1023 », sur www.lexilogos.com (consulté le 2 avril 2019)
  6. Cour d'appel de Paris, 30 octobre 2013
  7. Revue administrer décembre 2013 N° 471 p.37
  8. http://www.michel-marx-expertises.com/
  9. AJDI 2001.1071
  10. Cour d'appel de Paris 3 juin 2016, RG 12/00306
  11. Cour d'appel de Paris, 27 janvier 2016, RG 13/23518
  12. « J. Ferbos - Evaluation des biens », sur https://www.amazon.fr/, Edition Antoine Bernard (consulté le 12 février 2019)
  13. Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2 octobre 2014
  14. Revue administrer novembre 2014, N° 484 p.36
  15. Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 14 juin 2016, RG 15/08032
  16. Revue RJDA 5/11 N° 392

Jurisprudences de la Cour de cassation (Arrêts publiés et inédits)Modifier

  1. Cour de Cassation, 17 juillet 1996, 94-20009 (lire en ligne)
  2. Cour de cassation, 7 janvier 1963 (lire en ligne)
  3. Cour de Cassation, 16 décembre 1997, 96-16779 (lire en ligne)
  4. Cour de cassation, 9 avril 2013, 12-13622 (lire en ligne)
  5. Cour de cassation, 8 mars 2011, 10-15324 (lire en ligne)
  6. Cour de cassation, 5 mars 2008, 06-19237 06-20223 (lire en ligne)
  7. Cour de cassation, 31 mars 1992, 90-14111 (lire en ligne)
  8. Cour de Cassation, 29 septembre 1999, 97-22054 (lire en ligne)
  9. Cour de cassation, 7 décembre 2017, 15-12452 15-12578 15-12912 (lire en ligne)
  10. Cour de cassation, 11 juillet 2019, 18-16993 (lire en ligne)
  11. Cour de cassation, 19 septembre 2012, 10-12024 (lire en ligne)
  12. Cour de Cassation, 18 décembre 2002, 01-14202 (lire en ligne)
  13. Cour de cassation, 8 avril 2010, 09-10226 (lire en ligne)
  14. Cour de cassation, 4 janvier 2011, 09-17397 (lire en ligne)
  15. Cour de Cassation, 6 avril 2005, 03-11159 (lire en ligne)
  16. Cour de Cassation,15 juin 2004, 02-10890 (lire en ligne)
  17. Cour de cassation, 28 mars 2019, 17-17501 (lire en ligne)