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Page d'aide sur l'homonymie Pour l’article homonyme, voir GUL.
Garantie universelle des loyers

Présentation
Sigle GUL (sigle non officiel)
Référence Article 24-2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989[1]
Pays Drapeau de la France France
Langue(s) officielle(s) Français
Type Article d'une loi ordinaire
Branche Droit de la location
Adoption et entrée en vigueur
Adoption
Promulgation
Entrée en vigueur prévue au [2]

Lire en ligne

Sur Légifrance : article de la loi

La Garantie universelle des loyers (GUL) est un dispositif français issu de la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)[3] dans son article 23, qui fournit une garantie contre les loyers impayés, gérée et financée par l'État français. L'objectif de cette garantie est également de favoriser l'accès au logement et de lutter contre les expulsions.

La loi a été présentée par Cécile Duflot, alors Ministre de l'Égalité des Territoires et du Logement, le 26 juin 2013[4]. Le 31 janvier 2014[5], la loi est votée en seconde lecture au Sénat. Après un passage en commission mixte paritaire[6], la loi a été en discussion en séance publique les 17[7] et 19 février 2014 à l'Assemblée nationale, puis le 20 février 2014 au Sénat, où elle a été définitivement adoptée[8], sous sa forme finale[9]. La loi a été promulguée le 24 mars 2014[3].

L'article initial instituant la GUL était l'article 8, qui est devenu l'article 23[10] dans la loi définitive.

Il était prévu que la garantie s'applique aux contrats de location conclus à compter du , mais le décret d'application de la loi n'a pas été publié. Le dispositif Visale (Visa pour le logement et l'emploi) la remplace[11].

HistoriqueModifier

Différents dispositifs pré-existaient à ce nouveau dispositif[12] : Loca-pass et GRL. Actuellement le dispositif intitulé GRL (Garantie des Risques Locatifs) est en vigueur. Il a subi plusieurs difficultés (un des principaux assureurs a résilié les contrats [13]) et a atteint une diffusion limitée (300 000 contrats[14]). C'est un dispositif payant distribué par des assureurs, avec une réassurance de l'Etat. Il s'éteindra à l'entrée en vigueur du nouveau dispositif.

La garantie universelle des loyers est présentée comme une « sécurité sociale » du logement[15]. Le nouveau dispositif est gratuit, et directement proposé pour tous les baux, il est destiné à permettre un accès plus facile au logement pour les locataires, sécuriser les propriétaires et à prévenir les expulsions[16].

Une étude d'impact[17] du projet de loi, du 25 juin 2013, fournit une grande quantité de données chiffrées et la justification des modalités du projet de loi initial.

Entre le dépôt du projet de loi déposé le [4], jusqu'à son adoption en seconde lecture au Sénat le 31 janvier 2014[5], l'article 8 a été largement débattu, revu et précisé par les deux assemblées[18].

Ce projet de loi a fait l'objet de multiples polémiques sur le terrain médiatique, notamment sur le financement de cette mesure (qui devait faire l'objet d'une taxe sur les loyers [19],[20],[21],[22]), son caractère obligatoire[23],[24],[25],[26] (la dernière version de la loi a finalement introduit le fait que la garantie sera systématique, sauf si le bailleur indique le contraire), l'existence d'une franchise[27], son coût (évalué selon les sources entre 400 et 800 millions d'euros annuels[28], voire 3 milliards[22],[29]), la déresponsabilisation des bailleurs et locataires[21], un manque de visibilité et d'efficacité par rapport à d'autres dispositifs (assurances privées)[27].

Pendant la période d'examen de la loi, des précisions ont été apportées et incorporées au texte de loi pour y répondre, comme la possibilité de souscrire une assurance complémentaire[30], le montant du plafond de remboursement fixé au loyer de référence[30],[31] de la loi, le financement apporté par Action Logement[30], la durée maximale d'indemnisation[30], les effectifs de l'agence qui devraient être limités à quelques dizaines[32],les jeunes, ciblés par le dispositif[33].

Ses conditions de mise en œuvre n'étant pas encore toutes définies, elle continue de faire débat, auprès des assureurs et agents immobiliers: Le syndicat des courtiers en assurance a saisi le conseil de la concurrence[34], estimant que cela pourrait nuire au marché concurrent de la garantie non publique (GLI, aujourd'hui 900 000 contrats).

Parmi les avantages évoqués après le vote, on trouve la promotion offerte par le système pour les assureurs[32] (le marché de l'assurance des impayés de loyer ne dépassant pas 15 à 20%[35]).

Un sondage en ligne[36] évoque pour sa part le scepticisme des bailleurs.

Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment, considère que la garantie universelle des loyers est une « usine à gaz » inapplicable[37].

D'autres articles vantent ses avantages ainsi que ceux de la loi ALUR dans son ensemble [38],[39].

Remise en causeModifier

Début juin 2014, Europe 1 fait état d'une remise en cause[40] de la loi ALUR, et en particulier de l'encadrement des loyers et de la GUL, qui freineraient l'immobilier, ce qui provoque une série de démentis multiples du gouvernement [41].

Finalement, le Premier Ministre, Manuel Valls, annonce le 13 juin 2014[42], que des modifications seront prises, et seront annoncées officiellement en conseil des Ministres le 25 juin.

Le même jour, Cécile Duflot, à l'origine de la loi, réagit vivement, dans une interview au Parisien[43].

Conditions d'applicationModifier

Le dispositif concerne les baux privés (les logements sociaux ne sont pas concernés) d'habitation principale, soit 5 millions de baux privés recensés en 2006[44], et 6,7 millions évalués en 2013[17].

Il concerne tous les publics, quels que soient leurs revenus.

La garantie aura plusieurs limitations, dont voici les principales :

  • une carence, période minimale pendant laquelle la garantie ne s'appliquera pas (paragraphe I, D, 3);
  • une franchise, période minimale d'impayé, qui ne sera pas remboursée (paragraphe I,D,5 ) ;
  • une durée limite d'indemnisation (paragraphe I,D 3);
  • un montant maximal de remboursement, égal au loyer de référence (paragraphe I, D, 2) , défini dans l'article 6 de la loi, ou au loyer de référence majoré, pour les étudiants ou les personnes à revenu précaire;
  • une limitation dans le montant remboursé, si le bailleur a été négligent, ou si le loyer était supérieur à 50 % des ressources du locataire (hors cas de locataire étudiant): paragraphe I, D, 4.

La garantie est exclusive d'un cautionnement (hormis les cas des étudiants): paragraphe I, B, 1.

Dans le cas des étudiants et locataires précaires (CDD, intérim, ...), les limitations sont moins fortes (franchise notamment), les remboursements sont supérieurs (loyer majoré).

La garantie sera gratuite, et s'appliquera pour tous les baux, sauf si le bail précise le contraire (paragraphe I, B, 6).

Mise en œuvreModifier

La mise en œuvre de la garantie sera la suivante:

  • le contrat de bail devra être enregistré (chapitre I, B, 5);
  • dès la survenue des impayés, le bailleur devra se manifester pour obtenir ses remboursements par l'Etat;
  • l'Etat se retournera alors vers le locataire, pour obtenir le remboursement, par le Trésor public.

La gestion de cette garantie sera assurée par un établissement public, créé au plus tard le 1er janvier 2015, et par le biais de centres de gestion agréés.

Les conditions précises de mise en œuvre seront définies par décret en 2014.

RéférencesModifier

  1. Article 24-2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, lire en ligne sur Légifrance
  2. Article 24-2 V. de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989
  3. a et b Loi Alur, publiée au Journal Officiel, 26 mars 2014
  4. a et b Projet de loi ALUR déposé à l'Assemblée Nationale le 26 juin 2013.
  5. a et b Texte voté en seconde lecture au Sénat, le 31 janvier 2014.
  6. Dernière version de la loi après passage en commission mixte paritaire
  7. Compte-rendu de séance publique du texte, Assemblée Nationale, 17 février 2014
  8. Adoption de la loi ALUR, Sénat, 20 février 2014
  9. Texte définitif de la loi adoptée, Sénat, 20 février 2014
  10. Article 23 de la loi Alur, Journal Officiel, 26 mars 2014
  11. « La Garantie universelle des loyers ne verra pas le jour », sur www.europe1.fr (consulté le 22 avril 2016)
  12. "Avant la garantie universelle de Cécile Duflot, quelles solutions contre les loyers impayés ?", Le Monde, 27 juin 2013
  13. Résiliation des contrats GRL, Le Particulier, juin 2012
  14. Evaluation de l’efficacité économique et sociale de la Garantie des Risques Locatifs, APAGL, mai 2012
  15. "Cécile Duflot crée la Gul : pour en finir enfin avec les loyers impayés ?", PAP, 27 juin 2013
  16. "La garantie universelle des loyers (GUL) : de nombreuses incertitudes", PAP, 27 novembre 2013
  17. a et b Etude d'impact de la loi ALUR sur le site de l'Assemblée Nationale
  18. "Le Sénat vote la garantie des loyers (GUL)", Le Figaro, 24 octobre 2013
  19. "Garantie des loyers: Cécile Duflot recule sur la taxe", Capital, 14 novembre 2013
  20. La GUL ne serait finalement pas financée par une taxe ..., La Tribune, 13 novembre 2013
  21. a et b "Pourquoi payer son loyer lorsqu'on sait qu'une assurance va prendre la relève", L'Express, 15 octobre 2013
  22. a et b "Le casse-tête de la garantie des loyers", le JDD, 12 octobre 2013
  23. "La nouvelle GUL ne sera pas obligatoire", Les Echos, 19 décembre 2013
  24. "A l'Assemblée, la GUL n'est plus universelle", Libération, 13 janvier 2014
  25. "Des doutes sur les loyers impayés", Que Choisir, 30 juin 2013
  26. "La garantie universelle des loyers, l’assurance qui va faire pschitt", L'Humanité, 18 décembre 2013
  27. a et b "Projet de loi Logement, gare à la GUL de bois", Que Choisir, 12 décembre 2013
  28. "La GUL adoptée par l'Assemblée", RTL, 16 janvier 2014
  29. "Immobilier: tout ce qu'il faut savoir sur la GUL", Challenges, 17 décembre 2013
  30. a b c et d "GUL: les précisions très attendues de Cécile Duflot", L'Argus de l'Assurance, 16 décembre 2013
  31. "Loi Duflot : la garantie universelle des loyers plus encourageante pour les propriétaires", Le Monde, 18 décembre 2013
  32. a et b "La Garantie universelle des loyers, la chance des assureurs", Capital, 3 février 2014
  33. Logement: comment le projet de loi Duflot vise les jeunes sans les cibler, le Huffington Post, 21 octobre 2013.
  34. "La garantie des loyers agite le monde de l'assurance", La Tribune, 14 février 2014
  35. « Assurance Loyers Impayés en France: les chiffres clés 2016 (infographie) », sur loker.fr,
  36. Les bailleurs privés ne sont pas convaincus par la garantie universelle des loyers, Les Echos, 14 février 2014
  37. Bilan de Cécile Duflot au logement : le « j’aime, j’aime pas » des professionnels Le Moniteur, 1 avril 2014
  38. Désormais optionnelle, la nouvelle garantie des loyers intéressera-t-elle les propriétaires?, La Tribune, 18 décembre 2013
  39. La loi ALUR, une bonne nouvelle pour les locataires, Le Figaro, 3 juin 2014
  40. Comment le gouvernement va détricoter la loi Duflot, Europe 1, 11 juin 2014
  41. Logement: la loi Duflot au risque de "détricotage", le Monde, 12 juin 2014
  42. Logement: Valls veut apporter des modifications à la loi Duflot, le Parisien, 13 juin 2014
  43. La loi Logement attaquée: le coup de colère de Cécile Duflot, Le Parisien, 13 juin 2014
  44. Données 2006 INSEE/Ministère du Logement

Voir aussiModifier