Discussion:Syndicat de copropriété

Dernier commentaire : il y a 6 ans par Hégésippe Cormier
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Remarques

  1. l'introduction « le syndicat de copropriété (parfois appellé syndic de copropriété) est la personne physique etc. » est maladroit. Un syndicat ne peut pas être une personne physique, mais : soit une personne morale (donc légalement déclarée comme telle), soit (moins fréqauemment) un groupe informel de personnes physiques.
  2. syndicat me semble pouvoir être éventuellement employé pour désigner la fonction occupée par le syndic, pas pour désigner le syndic lui-même.

Bref, il me semble, à première vue, y avoir ici confusion entre deux notions : la personne morale appelée "syndicat de propriété », et la personne appelée "syndic de copropriété", qui n'est que le mandataire désigné par le syndicat pour le représenter. Hégésippe Cormier | ±± 22 déc 2004 à 22:12 (CET)

Ce mandataire peut être, selon le règlement de copropriété, indépendant des copropriétaires membres du syndicat, ou bien être l'un d'entre eux ; il peut être aussi un des résidents (non nécessairement coprorpiétaire), mais c'est plus souvent un syndic professionnel, que ce soit dernier soit une personne physique ou une personne morale telle qu'un cabinet de gestion de biens, et pour des raisons d'indépendance dans les décisions prises par l'assemblée, ne fait pas partie des copropriétaires et n'a pas de droit de vote dans l'assemblée du syndicat ; le syndic n'est qu'une des attributions accordées sein du syndicat lors de son assemblée, il assure toute l'année en son nom et sous sa responsabilité les fonctions administratives et légales que les membres du syndicat ne peuvent assurer toute l'année envers tous les copropriétaires/résidents/locataires, qui eux-mêmes peuvent être des personnes physiques comme des individus ou familles pour leur résidence principale ou secondaire, ou des personnes morales menant leurs activités dans l'immeuble et qui peuvent être des professionnels indépendants ou des sociétés occupant un bail ou un pas de porte ; les résidents peuvent également être seulement locataires à titre privé de parties communes appartenant à la copropriété).
Un syndicat peut donc avoir une composition et une structure assez complexe, et le syndic est là pour assurer un service minimum suffisant pour tous les propriétaires et locataires. Les missions que doivent effectuer un syndic sont très variables, selon ce que l'assemblée des copropriétaires va lui confier. Puisque le syndic va devoir agir au nom de tous les copropriétaires et en toute impartialité, son mandat doit être renforcé par un pouvoir d'exécution et un droit de signature pour les actes qu'il va devoir justifier sur les comptes rendus à l'assemblée du syndicat. Ce mandat ne peut être confié en toute confiance des copropriétaires que si le syndic engage sa responsabilité personnelle et en pratique les syndics sont presque toujours professionnels et indépendants du syndicat (et n'ont alors aucun droit de vote à l'assemblée syndicale et n'a pas la capacité de se désigner lui-même). Ses services professionnels sont facturés par lui au syndicat et les frais répartis entre copropriétaires selon le système des "millimes" (correspondant à un droit de vote du copropriétaire plus ou moins proportionné à la part de surface ou la valeur de sa partie privative ou à son usage privatif des parties communes) : les copropriétaires ne payent pas directement le syndic, il paye des charges à la copropriété dont le syndic tient les comptes. Le syndic présente sa facture à la copropriété, et c'est l'assemblée syndicale qui l'a choisi qui autorise le syndic à en prélever le montant sur les comptes du syndicat ; le syndic n'est pas propriétaire des comptes, et n'a pas lui-même de responsabilité sur les éventuelles dettes de la copropriété envers des tiers.
Pour agir et effectuer des travaux ou payer des tiers, le syndic ne peut se servir que des fonds du compte de gestion mis à sa disposition par la copropriété par les avances de charges (et non aux locataires non propriétaires qui payent des charges uniquement à leur propriétaire et ne doivent rien et n'ont aucun droit dans le syndicat autre que celui prévu dans son bail et le règlement de copropriété qu'on lui a remis). Si le fonds de gestion mis à disposition du syndic est insuffisant pour mener sa tâche (frais imprévus, taxes plus élevées demandées à la copropriété), le syndic devra contacter les copropriétaires et les convoquer rapidement en assemblée pour lui présenter l'état des comptes et décider de la suite et il les informera en attendant de son incapacité à agir selon le mandat limité dont il dispose, il ne sera alors pas responsable des retards de paiement dus par la copropriété si elle tarde à se réunir et décider. C'est pour cela que tout syndicat doit réunir au moins une fois par an son assemblée syndicale où sera présentée par le syndic l'état des comptes, et où le mandat du syndic sera renouvellé ou transféré à un autre syndic.
En général les assemblées syndicales sont très lentes à décider et le syndic ne pourrait pas agir s'il ne disposait pas d'une avance de fonds sur un compte mis à sa disposition et dont il aura la responsabilité financière : un syndic professionnel est tenu de disposer d'une assurance pour couvrir sa responsabilité (même si le syndic professionnel est contrait à cesser son activité) et d'en justifier auprès de la copropriété.
L'assurance professionnelle du syndic devra également couvrir les fonds de gestion et avances qui auraient pu être saisis sur les comptes du syndic par des tiers afin de les rembourser à la copropriété, elle doit également couvrir les fonds qui auraient pu être détournés de la copropriété maladroitement par erreur, voire malintentionnellement, par le syndic lors de l'exercice de son mandat (l'assurance pourra se retourner contre le syndic), mais elle n'assure pas la copropriété elle-même : par exemple elle n'assure pas les dégâts naturels subis dans les parties communes ou privées de l'immeuble, et n'assure pas non plus les engagements financiers de la copropriété elle-même, y compris pour des travaux engagés, ou les charges salariales, sociales ou fiscales d'un employé, elle n'assure pas non plus les vols et dégradations commises dans les parties communes ou privés de l'immeuble par les propriétaires, les résidents, les employés de la copropriété ou par des tiers autorisés ou non par eux, mais elle doit assurer les dégâts occasionnés (volontaires ou non) par le syndic ou par les tiers qu'il a sollicité pour exécuter son mandat.
Verdy p (discuter) 15 janvier 2018 à 02:35 (CET)Répondre
Bonjour Verdy et Hégésippe Cormier Émoticône. La « loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » donne les définitions suivantes :
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires
(art. 14).
L'article 17 §1 dispose : Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical et l'article 17-2 précise : Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer.
Le syndic, qui est donc le mandataire du syndicat, est chargé au minimum des responsabilités de l'article 18 de la loi (très long) et notamment :
* d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale
* d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
* de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ;
* d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble ;
* d'assurer la gestion comptable et financière du syndicat (préparer et exécuter le budget, appeler les charges, payer les fournisseurs...)
Cordialement --Claude villetaneuse (discuter) 15 janvier 2018 à 13:32 (CET)Répondre
Mes remarques faites il y a treize ans n'ont pas perdu de leur pertinence, même si elles ne sont heureusement plus d'actualité, puisque l'article – dont j'avais oublié jusqu'à l'existence – ne fait plus la confusion entre personne physique et personne morale. — Hégésippe (Büro) [opérateur] 15 janvier 2018 à 14:48 (CET)Répondre
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