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Le bail commercial visé en cette étude concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, suivant décret du 3 novembre 2014, répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI)[1].

Bail commercial (droit français)
Description de l'image Bail commercial (droit français).pdf.
Présentation
Branche Droit commercial
Adoption et entrée en vigueur
Version en vigueur 18 juin 2014

En droit des baux commerciaux, la relation locative entre le propriétaire d'un bien immobilier et une entreprise (artisanale, commerciale ou industrielle) doit le plus souvent s'envisager sous l'angle du Statut, dit aussi propriété commerciale. Pour le preneur, il s'agit d'assurer la pérennité de son exploitation puis la cession de son fonds de commerce. Le bailleur quant à lui, recherche surtout à prendre en compte le rapport (loyer), puis le coût (indemnité d'éviction) de la propriété commerciale qu'il va consentir.

La contrepartie directe du refus de renouvellement (non fondé) est le versement par le propriétaire des murs, au preneur d'une indemnité d'éviction avec pour corollaire direct que ledit preneur devra être indemnisé de tous les préjudices qui sont la conséquence immédiate et directe du défaut de renouvellement du bail commercial.

Le droit au renouvellement du preneur étant d'ordre public, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de lui faire échec.

En droit français, la matière est régie dans son ensemble par les articles L145-1 à L145-60 et R145-1 à R145-38 du code de commerce, par les dispositions supplétives et-ou impératives des articles 1709 et suivants du Code civil, par des textes issus de multiples codes : civil, monétaire et financier, construction et habitation, environnement, urbanisme, santé publique, expropriation, copropriété, procédure civile, assurances, général des impôts, code pénal, mais aussi par de diverses lois et décrets, hors-codes et certains adages latins ou maximes juridiques : Pacta sunt servanda, Interpretatio cessat in claris, Fraus omnia corrumpit....

Selon l'article L145-1 du code de commerce, texte fondateur en la matière, le statut présuppose la réunion de quatre conditions cumulatives qui sont l'existence d'un contrat de bail, d'un local, d'une exploitation et d'une immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers au titre des lieux loués ; qu'il s'agisse du local principal ou ou du local accessoire[2].

En d'autres termes, le preneur doit être seul titulaire du bail, propriétaire exclusif d'un fonds qu'il doit exploiter dans les lieux loués et faire l'objet d'une immatriculation.

La complexité de la matière nécessite la rédaction des clauses principales et substantielles par un juriste, qu'importe la forme : acte authentique (notaire), acte d'avocats (avocat) ou acte sous seing-privé, et ce afin de garantir le principe de la force obligatoire des contrats sous l'égide de la maxime interpretatio cessat in claris.

Enfin, la rédaction du bail n'est pas soumise à une publication dans un Journal d'annonces légales ni même au Bulletin BODACC ; ledit bail peut cependant, afin de lui conférer une date certaine, faire l'objet d'un enregistrement à la recette des impôts ce qui donne lieu à la perception du droit fixe de 125  tel que prévu à l'article 738,1° du code général des impôts.

Sommaire

IncipitModifier

Seule l'analyse de la jurisprudence récente de la Cour de cassation permet une vision de l'ensemble des questions épineuses en cette matière :« Expertus disces quam gravis iste labor »[note 1],[note 2].

Index rerum ou Terminologie alphabétiqueModifier

Le bail commercial est à distinguer d'autres opérations juridiques, telles que la vente d'un fonds de commerce, le prêt à usage, le bail emphytéotique, le dépôt, le crédit-bail, la convention d'occupation précaire, le bail à construction, la location-gérance, la cession d'un droit au bail mais aussi de concepts juridiques, tels que la possession, l'usucapion[note 3].

Accessibilité des établissements recevant du public (ERP)Modifier

Acte d'avocatModifier

L'ordonnance n°2016-131[3] du 10 février 2016 a intégré l'acte d'avocat dans le cadre de la réforme générale du droit des obligations en insérant un article 1374 dans le Code civil :

« L'acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause.

La procédure de faux prévue par le code de procédure civile lui est applicable.

Cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. »

Ainsi, le contreseing du bail commercial par l'avocat rédacteur améliore la sécurité de l'acte qui fait alors pleine foi de l'écriture et de la signature des parties.

Acte authentiqueModifier

La conclusion d'un bail sous la forme d'un acte authentique n'est une condition de validité de ce bail qu'à la condition que les parties l'aient érigée en élément constitutif de leur consentement[Jurisprudences 1].

A titre d'exemples :

  • le notaire, tenu dans le cadre de son devoir de conseil d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige, engage sa responsabilité par un acte imprécis et lacunaire au regard des objectifs des parties ;
  • le notaire doit informer les parties à un contrat de bail commercial de l'obligation du preneur de faire concourir le bailleur aux sous-locations, nonobstant l'autorisation générale figurant dans le contrat... et ce quelle que soit le type de sous-location y compris saisonnière[Jurisprudences 2].

Agent d'assurancesModifier

L'agent d'assurances ne bénéficie pas du statut puisque cette activité ne constitue pas un fonds de commerce.

Agent immobilierModifier

L'agent immobilier est tenu à l'égard de ses clients d'une obligation d'information et de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise.

A titre d'exemples :

Annexe environnementaleModifier

ArtistesModifier

Pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux sans être immatriculés au registre du commerce et des sociétés, les artistes, doivent remplir trois conditions :

  1. être admis à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes ;
  2. être reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques visées à l'article 98A de l'annexe III du Code général des impôts[5] ;
  3. réaliser ou commercialiser dans les lieux loués des travaux de création.

A titre d'exemples :

  • pour bénéficier de cette extension légale, l'artiste n'a pas besoin de procéder à l'enregistrement du local loué dans les fichiers tenus par la maison des artistes[Jurisprudences 3].

Bail dérogatoire ou bail de courte duréeModifier

Il faut distinguer le bail dérogatoire, du bail saisonnier et de la convention d'occupation précaire.

Le code de commerce permet aux parties de conclure un bail dérogeant aux dispositions statutaires, toutefois, le statut bénéficiant d'une protection liée à un ordre public impératif, il existe un risque judiciaire de requalification de la convention faussement désignée par les parties, de dérogatoire.

Il existe de nombreuses et réelles différences entre ledit bail et un bail statutaire :

  • dans le bail commercial, le preneur peut sans doute donner congé pour la fin de la période triennale mais pas le bailleur (sauf exceptions légales) et ce sont le plus souvent les bailleurs qui contraignent un preneur à conclure un bail dérogatoire plutôt qu’un bail commercial soumis au statut ;
  • le preneur titulaire d’un bail commercial soumis au statut devra respecter un préavis de six mois pour la fin d’une période triennale alors que, pour un bail dérogatoire, il n’y a pas de préavis à respecter, sauf convention contraire.

Le code de commerce enferme donc ce bail, que l'on pourrait qualifier de préalable ou de probatoire[réf. souhaitée], dans des limites et à des conditions très précises, savoir qu'il doit volontairement être conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire pour une durée maximale de trois ans. En conséquence, ce bail de courte durée est un contrat de louage de droit commun régi par les dispositions supplétives du Code civil en ses articles 1709 et suivants.

Enfin, l'article L145-5 autorise désormais de conclure un nouveau bail dérogatoire au-delà des trois ans mais à la condition d’ y exploiter un nouveau fonds, ce qui fait échec à la jurisprudence récente[note 5].

Enfin, l'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux[Jurisprudences 4].

Bail emphytéotiqueModifier

Le bail emphytéotique est un contrat d'une durée comprise en 18 et 99 ans par lequel le bailleur confère au locataire (emphytéote) un droit réel immobilier spécial (emphytéose) sur un immeuble.

Si le bail fait l'objet d'une requalification lors d'une instance judiciaire, et que le titulaire du contrat disqualifié en bail ordinaire est propriétaire d'un fonds de commerce exploité dans les lieux, celui-ci bénéficiera alors d'un droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction.

A titre d'exemples :

  • la clause soumettant la cession ou la sous-location à l'autorisation du bailleur ;
  • la clause requérant l'autorisation du bailleur pour tous travaux, ou toute modification de l'activité commerciale[Jurisprudences 5].

Bail hôtelierModifier

Le bail hôtelier est à la fois régi par les dispositions générales applicables en matière de baux commerciaux et par des dispositions particulières fixées aux articles L.311-1 et suivants du Code du Tourisme. Une classification des hôtels de tourisme en France a été entreprise afin de permettre de regrouper l'ensemble des questions juridiques attachées à cette question[réf. souhaitée].

Bail de locaux en l'état futur d'achèvementModifier

Lorsque le bail porte sur un immeuble à construire ou en cours de construction, il faut distinguer la période d'avant et après l'achèvement de l'immeuble. Un bail[note 6] en l'état futur d'achèvement ou b.e.f.a., peut être conclu avec report de la date d'effet dès la constatation de l'achèvement des locaux. Après l'achèvement de l'immeuble, le statut des baux commerciaux s'appliquera sous la condition du respect de l'article L145-1 du code de commerce.

Les baux portant sur des locaux en l'état futur d'achèvement contiennent des clauses par lesquelles le promoteur-bailleur limite son obligation de délivrance à la mise à disposition d'un local brut de gros œuvre fluides en attente, la réalisation des travaux de second œuvre permettant l'utilisation des locaux conformément à leur destination étant transférée au locataire.

Bail saisonnierModifier

La location saisonnière est exclusive du statut des baux commerciaux. Elle est caractérisée par une exploitation du fonds en saison (et non toute l'année) avec un loyer convenu forfaitairement pour la durée d'occupation[Jurisprudences 6].

A titre d'exemples :

  • le statut n'est pas applicable à une location saisonnière d'une durée de six mois, renouvelée chaque année moyennant majoration du loyer, le magasin restant fermé tout l'hiver, et le contrat d'électricité étant au nom du bailleur[Jurisprudences 7] ;
  • la location est saisonnière même quand le preneur conserve les clefs toute l'année et laisse des marchandises en dehors de la saison en vertu d'une simple tolérance du bailleur[Jurisprudences 8].

Bail verbalModifier

L'écrit n'étant pas une condition de validité de cet acte, le bail verbal est parfaitement valable.

A titre d'exemples :

  • un bail commercial peut résulter de simples lettres dans la mesure où les énonciations stipulées sont suffisamment précises quant aux éléments essentiels du contrat[Jurisprudences 9] ;
  • la durée d'un bail verbal est automatiquement de 9 années[note 7] dont le décompte sera déterminé à partir de tout élément probant[note 8] ;
  • la consistance des locaux peut être établie pour tout mode de preuve [Jurisprudences 10]'[note 9] ;
  • la seule occupation des lieux sans paiement des loyers ne suffit pas à caractériser l'existence d'un bail commercial verbal qui suppose l'accord des parties sur la chose et sur le prix[Jurisprudences 11] ;
  • l'absence d'un bail écrit n'étant pas un obstacle à l'inscription au registre du commerce, le bail verbal peut bénéficier du statut des baux commerciaux[Jurisprudences 12] :
  • dans une lettre du 5 octobre 2011 adressée au preneur, le maire de la commune[note 10] s'était référé à une entrevue, nécessairement antérieure à la vente, au cours de laquelle il avait évoqué "les parcelles que vous louez" de sorte que la commune avait eu connaissance de l'existence des baux commerciaux avant la vente[Jurisprudences 13].

Bail écritModifier

Le paraphe apposé par une partie à l'endroit des signatures vaut signature, ce qui a pour effet direct de rejeter toute action en contestation élevée par l'une des parties sur la validité du bail[Jurisprudences 14].

Caisses d'épargne et de prévoyanceModifier

Les caisses d'épargne et de prévoyance bénéficient du statut.

CautionnementModifier

Le paiement des loyers est en général garanti par un cautionnement qui peut être donné par un tiers, qu'il soit ou non professionnel. L'article 2288 du Code civil précise que "le cautionnement est l'acte par lequel une personne se soumet envers le créancier à satisfaire à une obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même".

Il y aussi lieu de respecter les termes de l'article L331-1 du code de la consommation : « Toute personne physique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci : " En me portant caution de X...................., dans la limite de la somme de.................... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de...................., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X.................... n'y satisfait pas lui-même. " »

Cession de bailModifier

Il convient de distinguer entre deux opérations juridiques :

  • la cession du droit au bail : elle peut être interdite par une clause du bail, ce qui traduit un retour à la liberté contractuelle ;
  • la cession du fonds de commerce : qu'il s'agisse d'une cession partielle ou totale, qu'il s'agisse de la cession du droit à renouvellement ou du droit à indemnité d'éviction, toute clause visant à interdire la cession du fonds de commerce est réputée non écrite[note 11].

Ce principe d'interdiction résulte de l'article L145-16 du code de commerce : « Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. »

Toutefois, les clauses qui visent à règlementer et non à interdire la cession du fonds de commerce, sont valables[note 12].

A titre d'exemples :

  • la réglementation de la cession est toujours possible même à des conditions très strictes[note 13] ;
  • la clause d'agrément est contraire aux dispositions d'ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire[Jurisprudences 15],[note 14] ;
  • La clause qui stipule que la cession du droit au bail est subordonnée à la condition expresse d'avoir recueilli l'accord préalable et écrit du bailleur est valable mais le refus que le refus opposé par le bailleur ne peut être discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime et motivé[Jurisprudences 16].

Clause compromissoire ou d'arbitrageModifier

Depuis la loi 15 mai 2001, le champ d'application de la clause compromissoire, s'est étendu aux contrats conclus à raison d'une activité professionnelle, ainsi le bail commercial.

Cette clause bénéficie d'une autonomie juridique qui exclut, sauf clause contraire, qu'elle puisse être affectée par la nullité du contrat.

Clause réputée non écriteModifier

La loi Pinel ayant substitué la nullité par le réputé non écrit, il en résulte nécessairement que les actions visant à contester la validité d’une clause au regard du statut ne seront plus soumises à la prescription biennale. Pourtant, l'article L145-60 du code de commerce n’a pas été modifié.

Ainsi, le réputé non écrit entraine les conséquences juridiques suivantes :

  • la clause bien qu'écrite, est censée n'avoir jamais existé ;
  • aucun délai de prescription ne lui est applicable ;
  • étant hors champ contractuel, toute renonciation devient impossible ; alors que l'on peut renoncer à la nullité, une fois le droit acquis. En effet, il n’est pas possible, même après la conclusion du contrat, de renoncer au caractère non écrit de la clause, celle-ci étant placée hors le champ contractuel. C’est là une différence essentielle avec la clause nulle qui peut faire l’objet d’une renonciation conventionnelle dès lors que celle-ci intervient une fois que le droit à invoquer la nullité est acquis et que la renonciation est sans équivoque.

Commission nationale d'équipement commercialModifier

Confusion des patrimoinesModifier

L'indépendance des patrimoines est une notion forte, et bien définie juridiquement. Toutefois, il existe quelques exceptions (notamment en matière de procédures collectives, qu'il s'agisse de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire) on parle alors de confusion de patrimoines qui est une création prétorienne relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond et donc sur laquelle la Cour de Cassation n'exerce pas de contrôle[note 15].

A titre d'exemples :

  • la mise en œuvre du processus de confusion peut résulter d'un avenant à bail réduisant la surface louée sans versement d'une quelconque indemnité ; de même, pour des arriérés importants de loyers sans aucune contrepartie financière ;
  • des personnes physiques ou morales peuvent voir leur patrimoine confondu en raison notamment de flux financiers jugés anormaux ou d'imbrications particulièrement complexes de leurs patrimoines initiaux du fait notamment des relations locatives[Jurisprudences 17].

CongéModifier

Convention d'occupation précaireModifier

Cette convention d'occupation précaire est hors champ d'application du statut ; elle est de création prétorienne mais a depuis 2014 une existence légale en l'article L145-5-1 du code de commerce dont les termes sont : « N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Le titulaire du droit d'occupation ne bénéficie ni d'un droit à renouvellement ni d'un droit à indemnité d'éviction sauf requalification[note 16] en cas de fraude suivant l'adage fraus omnia corrumpit[Jurisprudences 18].

CopropriétéModifier

Débit de boissonsModifier

En application de l'article 504 du code général des impôts, le bail d'un débit de boissons doit être rédigé sous la forme authentique.

A titre d'exemples :

  • Il s'agit d'une obligation fiscale, sans conséquence sur la validité de l'acte, qui vise à empêcher le débitant de se soustraire au paiement des taxes sur l'alcool ;
  • l'acte authentique n'est pas indispensable lorsqu'il ne peut y avoir de confusion sur l'identité du propriétaire des boissons et sur les lieux où elles sont entreposées[6].

Demande de renouvellementModifier

Destination et déspécialisationModifier

Domaine public (exception faite du domaine privé des personnes publiques)Modifier

Le domaine public de l'état comme celui des collectivités territoriales, qui est hors commerce, ne peut faire l'objet d'un contrat d'occupation de droit privé ; qu'il s'agisse du domaine public maritime ou autre ; cette question vise plus particulièrement les terrasses commerciales qui feront l'objet d'une convention communale, temporaire, précaire et révocable ; étant précisé que même le déclassement d'une parcelle ne saurait permettre la transformation de la convention précaire en un bail commercial, sauf accord postérieur des parties.

Diagnostics immobiliers et documents complémentairesModifier

Droit de préemption commercial de la communeModifier

En application des articles L214-1 (et suivants) et R214-1 (et suivants) du code de l'urbanisme, toute cession (ou apport) de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l'objet d'un droit de préemption de la commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI)[7].

Droit de préférence du preneurModifier

DuréeModifier

Le bail commercial a une durée minimum de neuf années et se reconduit par tacite prorogation, sauf congé ou demande de renouvellement.

Ensemble immobilierModifier

Le bailleur qui dispose de plusieurs locaux dans un même immeuble doit établir un règlement intérieur afin de régler les conflits éventuels entre les colocataires ; en effet, un colocataire n'est pas un tiers et le bailleur doit garantir la jouissance paisible de chacun, peu importe la nature du trouble[Jurisprudences 19].

ExpertiseModifier

Les juges du fond ne peuvent écarter, sans l'examiner[note 17], un rapport d'expertise établi non contradictoirement à la demande d'une partie mais régulièrement produit aux débats, motif pris de l'existence d'un rapport d'expertise judiciaire[Jurisprudences 20].

Exception de nullitéModifier

ExploitationModifier

Le statut des baux commerciaux n’est pas applicable en l’absence de l’une des conditions essentielles de l’existence du droit au renouvellement,  et tel est le cas dans l’hypothèse où aucun fonds de commerce n’est exploité dans le délai de trois ans précédant le congé.

A titre d'exemples :

  • L’activité réelle et effective exercée dans les lieux par le locataire principal étant de nature civile dès lors qu’elle sous-loue tous les locaux de la galerie et qu’elle n’a jamais exploité une autre activité dans les trois années précédant la date du congé, le bailleur est fondé de lui dénier[note 18] tout droit au renouvellement et tout paiement d’une indemnité d’éviction[Jurisprudences 21] ;
  • L’absence de personnalité morale d’une société en participation créée avec un tiers entraine qu’elle n’a d’existence juridique que dans les rapports entre associés ; en conséquence, le locataire, qui exerce personnellement son activité, ce qui ressort de l’ensemble des bulletins de paie des salariés établis en son nom, ainsi que de l’attestation de l’expert-comptable, confirmant qu’il a déclaré à l’administration fiscale une somme au titre des recettes réalisées, s’est conformé aux prescriptions du commandement, la résiliation du bail pour défaut d’exploitation ne saurait être acquise[Jurisprudences 22].

Extension conventionnelleModifier

La volonté des parties, par une clause expresse dans le corps de l'acte, permet de satisfaire hic et nunc, à l'ensemble des conditions légalement exigées ; on parle alors d'extension conventionnelle. Toutefois, il n'est pas possible de déroger à un régime obligatoire, tel que prescrit pour les baux d'habitation, les baux ruraux ou les biens relevant du domaine public.

Extensions légalesModifier

Le texte est rigoureux sur les conditions légales mais il existe une série d'exceptions, savoir, les établissements d'enseignement, les régies communales, les entreprises et établissements publics à caractère industriel et commercial, les locataires de collectivités publiques louant des biens dépendant de leur domaine privé, les sociétés coopératives à forme ou objet commercial, les sociétés coopératives de crédit, les caisses d'épargne et de prévoyance, les artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la Maison des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques, et enfin, les groupements d'intérêt économique (ayant un objet commercial).

Chaque exception obéit elle-même à des règles propres à son organisation ; à titre d'exemple : pour l'établissement d'enseignement, il doit s'agir d'un véritable fonds d'enseignement reposant sur une pédagogie organisée et mettant en œuvre une réelle organisation d'enseignement.

Extracteur de fuméesModifier

État des lieuxModifier

FonctionnaireModifier

Le fonctionnaire, en principe, ne peut bénéficier de la protection statutaire mais la loi du 3 août 2009 a apporté une autre atténuation au principe du non-cumul des activités puisque les fonctionnaires à temps partiel peuvent sous certaines conditions exercer une activité complémentaire.

Fonds de commerceModifier

L’existence d’un fonds de commerce est une des conditions d’application du Statut : la clientèle étant l’élément indispensable qui caractérise un fonds. De plus, le preneur qui exploite ledit fonds doit en être le propriétaire ce qui exclut le locataire-gérant du bénéfice du Statut.

FranchiseModifier

Le franchisé (de même pour un concessionnaire) qui exploite son activité dans des locaux dont il est locataire dispose d'une clientèle propre ce qui le rend propriétaire d'un fonds de commerce et lui permet ainsi de bénéficier du statut des baux commerciaux.

Garantie solidaireModifier

Groupements d'intérêt économiqueModifier

Le législateur est intervenu pour accorder à ce groupement d'intérêt économique, le bénéfice du statut lorsque leur objet est commercial.

ImmatriculationModifier

L'immatriculation du locataire au registre du commerce ou au répertoire des métiers, puis l'inscription des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale, est une condition sine qua non, du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à la condition d'immatriculation de l'établissement loué laquelle condition s'apprécie à la date de délivrance du congé[Jurisprudences 23].

Immeubles à construireModifier

Pour la question des immeubles à construire, il faut distinguer les deux périodes, celle avant l'achèvement et celle après, qui seule bénéficiera du statut protecteur ; sauf extension conventionnelle par la signature d'un B.E.F.A[note 19].

Indemnités d'occupationModifier

IndivisionModifier

Pour la conclusion du bail, et son renouvellement, une volonté de décision à l'unanimité[note 20] des indivisaires est la règle[Jurisprudences 24]'[Jurisprudences 25].

L'indivision n'ayant pas de personnalité juridique, tout acte fait en son seul nom, sans désignation de chacun des indivisaires, sera atteint de nullité.

L'article 815-2 du Code civil dispose que : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. »

Il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial constitue un acte conservatoire que tout indivisaire peut accomplir seul. De même l'action engagée tendant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre et au paiement d'une indemnité d'occupation qui a pour objet la conservation des droits des indivisaires entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul.

Installation classéeModifier

Intérêts légauxModifier

LocauxModifier

En application de l'article L145-1 du code de commerce, le statut s'appliquera aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, ainsi qu'aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds. Le local doit présenter des caractères de stabilité et de permanence (critère lié à l'exploitation) plus que de fixité ou de solidité (critère lié au bâti) ; cette notion évolue avec la jurisprudence mais sous le contrôle de la Cour de cassation.

A titre d'exemples :

  • le bailleur est responsable de l'inondation du local qu'il loue sauf si le bail contient une clause dérogatoire, si la cause est imputable à un tiers ou à la force majeure[note 21] ;
  • compte tenu de la situation des lieux en sous-sol[note 22], imbriqués en partie, dès la conclusion du bail, « par emprise du local commercial », de l'absence de fenêtre et de la présence d'un compteur électrique commun au local commercial, le local litigieux ne pouvait qu'être réservé au logement du personnel et au rangement des skis de la clientèle, et ainsi caractériser le fait qu'il soit indispensable à l'exploitation du fonds de commerce[Jurisprudences 26] ;

Loyers, charges et taxesModifier

MandatModifier

Pour la conclusion du bail commercial, et en application de l'article 1988 du Code civil, il faut un mandat écrit et spécial, qui ne peut être rédigé en termes généraux. En effet, le bail commercial, en considération du droit au renouvellement, est analysé par la jurisprudence comme un acte de disposition[Jurisprudences 27].

Mandat d'intérêt communModifier

Le mandat d'intérêt commun résulte de l'article 1592 du Code civil, en matière de vente, dont le bénéfice a été étendu par la jurisprudence au bail commercial.

Le mandat d'intérêt commun se distingue de l'arbitrage puisque l'expert qui a été désigné par les parties dans le contrat de bail n'a pas vocation à régler un litige déjà né, mais de fixer à la place des parties un élément substantiel de leur accord, tel que le montant de l'indemnité d'éviction, ou le prix du loyer renouvelé[Jurisprudences 28].

Le mandataire n'est pas contraint aux règles prescrites en matière d'expertise, et notamment sur le respect du principe du contradictoire.

L'évaluation réalisée par le mandataire, eu égard au principe de la force obligatoire des contrats, s'impose aux parties, sauf erreur grossière[note 23]'[Jurisprudences 29].

Mémoire préalableModifier

MonovalenceModifier

NationalitéModifier

Depuis la loi Macron du 18 juin 2014 qui suit la décision rendue par la cour de cassation[Jurisprudences 30], la nationalité ne constitue plus une condition pour bénéficier du droit statutaire. L'ancien article L.145-13 qui concernait cette règle n'existe plus ; de surcroit, la numérotation des articles va directement de l'article L.145-12 à l'article L.145-14 afin de mieux marquer l'indignité de cet ancien texte[réf. souhaitée].

Normes sanitairesModifier

Ordre publicModifier

Le bail commercial s’exerce sous l’égide d’un ordre public impératif (sauf renonciation) qui limite donc la liberté contractuelle ; ainsi, à titre d'exemples : les parties ne peuvent pas déroger :

  • à la durée du bail initial : article L145-4 du code de commerce
  • au droit du renouvellement du bail : article L145-8 du code de commerce
  • à la durée du bail renouvelé : article L145-12 du code de commerce
  • à l'établissement d'un état des lieux au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution : article L145-40-1 du code de commerce

Option (Droit d')Modifier

Pas de porteModifier

PourparlersModifier

Le principe, comme tout contrat à titre onéreux, fonctionne selon les règles de la rencontre des volontés par une pollicitation (offre) suivie d'une acceptation.

La proposition de contracter ne constitue une offre que si elle indique les éléments essentiels du contrat[Jurisprudences 31] et ce conformément à l'article 1114 du Code civil dont les termes sont : « L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. ».

Faute des éléments essentiels, tels que formulés par l'article 1709 du Code civil mais aussi par la volonté des parties qui ont pu intégrer dans l'offre une condition déterminante de leur consentement, il s'agit d'une simple invitation à entrer en pourparlers[Jurisprudences 32].

A titre d'exemples :

  • lorsque les termes employés par les parties dans des lettres échangées n'établissent pas une rencontre de volontés sur les conditions essentielles du bail, mais se situent au stade de pourparlers préalables et que les paiements invoqués revêtent un caractère équivoque, la preuve d'un commencement d'exécution d'un nouveau contrat n'est pas rapportée[Jurisprudences 33] ;
  • la liberté de mettre un terme à des pourparlers précontractuels ne doit pas être fautive, le motif de rupture doit être légitime et justifié par un comportement de bonne foi ; ainsi, le fait de ne pas mentionner un désaccord sur les conditions du bail et d'invoquer des contingences internes liées aux investissements nécessaires et à l'absence de visibilité de l'évolution du quartier, n'est pas constitutif d'une faute[Jurisprudences 34].

La rupture brutale des pourparlers peut donner à une action en responsabilité sauf existence d'un motif légitime[Jurisprudences 35]'[note 24].

Prêt à usageModifier

La question se pose toujours de la distinction du prêt à usage et du contrat de location. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que la qualification de bail doit être retenue dès lors que l'occupation a été consentie en contrepartie d'un loyer en nature consistant en l'exécution de travaux importants, à la différence du prêt qui est essentiellement gratuit.

Promesse de bailModifier

Ainsi, le bail peut être précédé d'une promesse unilatérale ou synallagmatique. La promesse de bail doit être analysée comme la promesse de vente, mais elle doit toutefois être distinguée de l'offre de bail et de la promesse de renouvellement.

A titre d'exemples :

  • ne peut être considérée comme un bail, la promesse qui renvoie à une rédaction ultérieure pour l'établissement des charges et des conditions[Jurisprudences 36] ;
  • la promesse de bail ne vaut bail que lorsqu'il y a accord sur éléments substantiels, la chose et le prix[Jurisprudences 37] ;
  • un acte désigné comme étant engagement de réservation, par lequel le pollicitant offre au bénéficiaire la réservation d'un local, ne peut être analysé comme une promesse de bail, puisque n'y est pas mentionnée la durée, élément substantiel du bail[Jurisprudences 38].

La promesse unilatérale ne vaut pas bail sauf à la levée de l'option alors que l'acceptation d'une offre de bail vaut bail.

QuittanceModifier

RenonciationModifier

Pour la doctrine, et selon Philippe Malaurie, la renonciation à un droit d'ordre public est valable lorsque elle est éclairée, faite en pleine connaissance de cause et de manière non équivoque, consentie sans fraude, et qu'elle porte sur un droit acquis[8].

Pour la jurisprudence, malgré l'Ordre public du statut, la théorie de la renonciation trouve de nombreuses applications en la matière ; toutefois, elle doit résulter d'actes non équivoques marquant de façon certaine l'intention de renoncer.

A titre d'exemples

  • la renonciation ne peut se déduire de la délivrance pendant un certain temps de quittances de loyers ;
  • la renonciation à une condition suspensive, qui a été stipulée dans l'intérêt d'une partie, doit intervenir avant l'expiration du délai de réalisation de cette condition ; à défaut, la promesse de bail commercial est atteinte de caducité[Jurisprudences 39].

Repentir (droit de)Modifier

Rétractation (droit de)Modifier

Résidence hôtelièreModifier

Lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu’énumérés au bail comme définies par l’article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l’objet même de l’activité du locataire, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location[Jurisprudences 40]'[Jurisprudences 41].

RetraiteModifier

Toute clause d'agrément est contraire aux dispositions d'ordre public de la cession de bail en cas de départ à la retraite du locataire[Jurisprudences 42].

SociétésModifier

Seule une annexe aux statuts listant tous les engagements passés pour le compte de la société en formation, ou un mandat figurant dans un acte séparé ou encore une assemblée générale décidant après l'immatriculation de la société de reprendre les actes passés au cours de la période de formation de la société, peuvent être invoqués pour satisfaire à la ratification du bail commercial conclu par le gérant d'une société en cours de formation ; ne peuvent donc ratifier, un comportement procédural constant et non équivoque, en qualité de preneur, ou une participation à la transaction avec le bailleur[Jurisprudences 43].

Sociétés coopérativesModifier

Les sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial et les sociétés coopératives de crédit bénéficient du statut des baux commerciaux.

Substitution de garantiesModifier

La loi Macron N° 2014-626 du 18 juin 2014 a élargi le champ d'application de la substitution de garantie, mais aussi clarifié la rédaction de l'article L.145-16 al. 3 du code de commerce qui distingue maintenant avec clarté la cession (ou l'apport du fonds) de celui des opérations de restructuration de la société locataire qui emportent transmission du droit au bail.

Le texte fait une référence expresse à une saisine du tribunal[9].

Taxe d'enlèvement des ordures ménagèresModifier

Terrains nusModifier

Cette définition légale de l'immeuble ou local, exclut du bénéfice du statut, par principe, les terrains nus et ne concerne que les seuls bâtiments incorporés au sol ; toutefois, le bail de terrain nu bénéficiera du statut lorsque y seront édifiées des constructions, avant ou en cours de bail, avec le consentement du bailleur et qu'un fonds sera exploité dans le bâtiment en cause.

A titre d'exemple :

  • la baraque mobile de type "Algeco" installée sur le terrain, qui ne comportait aucune fondation et dont l'implantation n'avait nécessité qu'une simple autorisation de travaux exemptée de permis de construire, ne constituait pas une construction au sens de l'article L145-1 du code de commerce ; d'autant qu'il ne pouvait être justifié d'une autorisation expresse du propriétaire pour son installation, ni même d'une tolérance[Jurisprudences 44].

Trouble commercialModifier

UsufruitModifier

Les règles qui régissent le bail commercial en matière d'usufruit résultent de l'application de l'article 595 alinéa 4 du Code civil.

A titre d'exemples :

  • L'usufruitier ne peut consentir à la société locataire, sans l'accord des nues-propriétaires, une réduction de la moitié du montant du loyer ; faute de cela, l'avenant au contrat de bail sera déclaré nul[Jurisprudences 45].

Articles connexesModifier

BibliographieModifier

  • Joël Monéger, Nicolas Damas, Moussa Thioye, Code des baux, Dalloz, 29e édition, 2018
  • Francis Lefebvre, Mémento baux commerciaux, 2018
  • Jean Debaurain et Adeline Cerati-Gauthier, Guide des baux commerciaux, Edilaix, 2018, 18e édition
  • Jean-Pierre Blatter, Traité des baux commerciaux 2017, Le Moniteur, 9e édition
  • Revue des loyers, Lamy
  • Revue loyers et copropriété, LexisNexis
  • Revue Annales des loyers, Edilaix

Notes et référencesModifier

NotesModifier

  1. Seule l'expérience te fait comprendre tout le poids de ce travail; frontispice du dictionnaire Forcellini; cette image montre un homme apparemment triste qui travaille.
  2. « expertus - Dictionnaire Gaffiot français-latin - Page 630 », sur www.lexilogos.com (consulté le 1er avril 2019)
  3. le preneur est un détenteur
  4. Ce dernier ayant justifié qu'un local situé à proximité était loué pour un loyer mensuel de 3.780 euros, alors que celui fixé pour son locataire est de 480 euros. Il s'agit ici d'une perte de chance de percevoir un loyer supérieur.
  5. ceci se déduit de la lecture « a contrario » de l’alinéa 1er de l’art L.145-5 code de commerce
  6. Ce bail pouvant être soumis au statut des baux commerciaux dès sa conclusion.
  7. puisque la durée du bail statutaire est de 9 années minimum ; ce qui exclut la possibilité d'un bail dérogatoire verbal
  8. date de souscription du contrat edf, eau....ou simples témoignages
  9. ici les déclarations des autres locataires de l'immeuble
  10. La commune avait saisi le juge des référés en inopposabilité de ces baux et en expulsion des occupants.
  11. article L.145-16 al 1 code de commerce
  12. En vertu d'une jurisprudence constante, le juge peut autoriser le vendeur du fonds de commerce à passer outre le refus du bailleur, s'il est abusif ou sans motif légitime.
  13. L'autorisation écrite et préalable du bailleur, ou le versement d'une indemnité, constituent des prescriptions à respecter.
  14. Notes de jurisprudence sous l'article L.145-16 du Code de Commerce, Code des Baux 2008, LITEC - Lexis Nexis, 6e édition
  15. Article L.621-2 du code de commerce ; Ce texte étant rendu applicable au redressement judiciaire par l'article L.631-7 et à la liquidation judiciaire par l'article L.641-1 du même code.
  16. La requalification faite par les juges repose sur une analyse de l'intention au moment de la conclusion du contrat mais aussi de la cause ; la rédaction d'un préambule ou incipit s'impose donc pour définir la précarité de l'occupation.
  17. Vu les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile.
  18. Peu importe que cette situation ait été antérieurement connue du propriétaire.
  19. Bail en l'état futur d'achèvement
  20. Exception faite du refus qui met en péril l'indivision.
  21. Celle-ci se caractérisant par trois conditions cumulatives : imprévisibilité, irrésistibilité et extériorité.
  22. de type souplex.
  23. Cette notion ne fait l'objet d'aucune définition légale.
  24. Il s'agissait d'une action en réparation du préjudice consécutif à la rupture de négociations menées en vue de la conclusion d'un bail commercial.

RéférencesModifier

  1. « Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial | Legifrance », sur www.legifrance.gouv.fr (consulté le 17 avril 2019)
  2. Il ne s'agit pas du local secondaire mais de celui qui constitue l'accessoire indispensable à l'exploitation du fonds de commerce.
  3. « Ordonnance du 10 février 2016 »
  4. Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 21 Novembre 2013 n° 2013/ 384
  5. Code général des impôts, annexe 3 - Article 98 A (lire en ligne)
  6. Réponse ministérielle no 34080, JO ANQ, 28 juillet 1980, p. 5229
  7. « Déclaration de cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un bail commercial, soumis au droit de préemption », sur www.service-public.fr (consulté le 1er avril 2019)
  8. Malaurie Philippe, Les Obligations, Répertoire Defrenois, , p. 652
  9. Code de commerce - Article L145-16 (lire en ligne)

Jurisprudences de la Cour de cassation (Arrêts publiés et inédits)Modifier

  1. Cour de Cassation, 28 mai 1997, 95-17953 (lire en ligne)
  2. Cour de cassation, 6 octobre 2016, 14-23375 (lire en ligne)
  3. Cour de cassation, 23 mars 2011, 10-30495 (lire en ligne)
  4. Cour de cassation, 25 octobre 2018, 17-26126 (lire en ligne)
  5. Cour de cassation, 29 avril 2009, 08-10944 (lire en ligne)
  6. Cour de cassation, 5 avril 2018, 17-10610 (lire en ligne)
  7. Cour de cassation, 7 novembre 1990, 89-12065 (lire en ligne)
  8. Cour de Cassation, 6 novembre 2001, 00-13767 (lire en ligne)
  9. Cour de Cassation, 18 juillet 1977, 76-11043 (lire en ligne)
  10. Cour de Cassation, 22 janvier 1970, 68-14155 (lire en ligne)
  11. Cour de cassation, 4 mars 2008, 07-15522 (lire en ligne)
  12. Cour de Cassation, 7 juin 1990, 89-12122 (lire en ligne)
  13. Cour de cassation, 13 décembre 2018, 17-28058 (lire en ligne)
  14. Cour de Cassation, 7 mars 2001, 99-16396 (lire en ligne)
  15. Cour de cassation, 5 avril 2018, 17-14882 (lire en ligne)
  16. Cour de cassation, 9 mai 2019, 18-14540 (lire en ligne)
  17. Cour de cassation, 16 janvier 2019, 17-20725 (lire en ligne)
  18. Cour de Cassation, 25 mai 1977, 76-10226 (lire en ligne)
  19. Cour de Cassation, 20 avril 2005, 03-18390 (lire en ligne)
  20. Cour de cassation, 11 avril 2019, 18-17322 (lire en ligne)
  21. Cour de cassation, 28 janvier 2016, 14-18628 (lire en ligne)
  22. Cour de cassation, 24 janvier 2019, 17-27383 (lire en ligne)
  23. Cour de cassation, 8 septembre 2016, 15-17879 (lire en ligne)
  24. Cour de cassation, 18 avril 1985, 84-10083 (lire en ligne)
  25. Cour de cassation, 3 mars 2009, 08-11278 (lire en ligne)
  26. Cour de cassation, 15 février 2018, 16-19522 (lire en ligne)
  27. Cour de Cassation, 17 mai 1993, 91-20112 (lire en ligne)
  28. Cour de Cassation, 4 mars 1998, 96-16671 (lire en ligne)
  29. Cour de Cassation, 4 novembre 1987, 86-10027 (lire en ligne)
  30. Cour de cassation, 9 novembre 2011, 10-30291 (lire en ligne)
  31. Cour de Cassation, 5 décembre 2001, 00-14294 (lire en ligne)
  32. Cour de Cassation, 24 novembre 1998, 95-21074 (lire en ligne)
  33. Cour de cassation, 5 avril 2018, 17-14668 (lire en ligne)
  34. Cour de cassation, 25 octobre 2018, 17-24024 (lire en ligne)
  35. Cour de cassation, 25 octobre 2018, 17-24024 (lire en ligne)
  36. Cour de Cassation, 10 mai 1977, 75-12020 (lire en ligne)
  37. Cour de Cassation, 28 mai 1997, 95-17953 (lire en ligne)
  38. Cour de cassation, 9 juin 2009, 08-15888 (lire en ligne)
  39. Cour de cassation, 9 juin 2009, 07-15421 (lire en ligne)
  40. Cour de cassation, 15 avril 2015, 14-15976 (lire en ligne)
  41. Cour de cassation, 9 juin 2009, 07-15421 (lire en ligne)
  42. Cour de cassation, 5 avril 2018, 17-14882 (lire en ligne)
  43. Cour de cassation, 20 février 2019, 17-14242 (lire en ligne)
  44. Cour de cassation, 22 mars 2018, 15-15901 (lire en ligne)
  45. Cour de cassation, 14 mars 2019, 17-27560 (lire en ligne)